Boek 7 Artikel 399a (7:399a BW)

Een verpachter krijgt als eigenaar van grond geldelijke lasten opgelegd door de overheid en andere publiekrechtelijke lichamen. Dit artikel verklaart elk beding nietig waarmee die lasten geheel of gedeeltelijk bij de pachter worden gelegd. Wie zulke kosten toch in de overeenkomst doorschuift, doet dat in beginsel tevergeefs.

Wat er precies onder valt

Het gaat om geldelijke lasten die door publiekrechtelijke lichamen aan de verpachter zijn of zullen worden opgelegd. Dat is ruim geformuleerd: het maakt niet uit of de last al bestond bij het sluiten van de overeenkomst of pas later opkomt. Ook een beding dat toekomstige verhogingen alvast bij de pachter legt, valt eronder. Beslissend is dat de last aan de verpachter wordt opgelegd; heffingen die de pachter zelf als gebruiker of ondernemer verschuldigd is, vallen buiten dit artikel.

De woorden 'geheel of ten dele' maken duidelijk dat ook een gedeeltelijke afwenteling onder de regel valt. Een beding waarin de pachter de helft van een last of een vast percentage daarvan voor zijn rekening neemt, wordt dus evenzeer door dit artikel getroffen als een beding dat de hele last bij hem legt. En de wet spreekt van 'elk beding': het maakt niet uit waar in de overeenkomst het staat of hoe het is geformuleerd.

Nietig, niet vernietigbaar

De wet verbindt aan zo'n beding nietigheid. Het beding is nietig, wat betekent dat het van rechtswege geen werking heeft. De pachter hoeft niets te doen om daar een beroep op te doen: er is geen termijn en geen procedure om het beding aan te tasten. Betaalt hij toch, dan heeft hij betaald zonder rechtsgrond en kan hij dat in beginsel terugvorderen. Aan die terugvordering zit wél een grens: zij verjaart vijf jaren nadat de pachter zowel zijn vordering als de ontvanger kent, en in ieder geval twintig jaren nadat de vordering is ontstaan (artikel 3:309 BW). Wie jaren heeft doorbetaald, krijgt dus niet zonder meer alles terug.

• De last blijft bij de verpachter, ook als het contract iets anders zegt, tenzij een wettelijke uitzondering het beding toelaat.
• De rest van de overeenkomst blijft in stand; alleen het beding valt weg.

Een voorbeeld. In een pachtovereenkomst voor een boerderij met bedrijfsgebouwen staat dat de pachter 'alle aanslagen die de verpachter als eigenaar ontvangt' voor zijn rekening neemt. Voor zover het daarbij gaat om lasten die een publiekrechtelijk lichaam aan de verpachter oplegt en geen wettelijke uitzondering geldt, kan de pachter zich op de nietigheid van dat beding beroepen. Wat hij op grond daarvan al heeft voldaan, kan hij in beginsel terugvragen binnen de grenzen van de verjaring.

In de praktijk

Voor de pachter: kijk in uw overeenkomst na welke kosten naast de pachtprijs bij u worden gelegd en ga na of het om lasten van de overheid aan de eigenaar gaat. Is dat zo, dan is het beding nietig, tenzij de wet voor die last een uitzondering maakt. Ga ook na om welke pachtvorm het gaat, omdat voor bijzondere pachtvormen eigen regels gelden. Voor de verpachter: een nietig beding levert geen afdwingbare aanspraak op en kan achteraf tot terugbetalingsvorderingen leiden.