Boek 7 Artikel 231 (7:231 BW)

Een verhuurder kan een huurovereenkomst over een gebouw niet zelf ontbinden omdat de huurder tekortschiet. Hij moet naar de rechter. Artikel 7:231 BW maakt daarmee een uitzondering op de hoofdregel van het algemene verbintenissenrecht, waarin een partij een overeenkomst bij schriftelijke verklaring kan ontbinden. Voor de huurder betekent dit dat er altijd een onafhankelijke toets komt voordat hij zijn woning of bedrijfspand kwijtraakt, en dat een brief van de verhuurder waarin staat dat de huur is ontbonden geen effect heeft.

Voor wie geldt dit

De bescherming geldt bij huur van een gebouwde onroerende zaak, en daarnaast bij een woonwagen, een standplaats en een ligplaats zoals de wet die omschrijft. Zij geldt dus zowel voor woonruimte als voor bedrijfsruimte en voor overige gebouwde ruimte. Bij ongebouwde grond en bij roerende zaken, zoals een geleasede machine of een gehuurde aanhanger, geldt zij niet: daar kan de verhuurder wel buitengerechtelijk ontbinden.

De rechterlijke toets

De rechter beoordeelt of er een tekortkoming is en of die ernstig genoeg is om de ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen. Een geringe tekortkoming is dat niet. Bij een huurachterstand kijkt de rechter naar de hoogte en de duur ervan, naar de oorzaak en naar wat de huurder inmiddels heeft gedaan om het recht te zetten. Bij overlast of verboden gebruik gaat het om de aard en de herhaling. Wordt de ontbinding uitgesproken, dan volgt in dezelfde uitspraak vrijwel altijd de veroordeling tot ontruiming.

De uitzonderingen

Twee gevallen vallen buiten de rechterlijke route. Het eerste is de regeling van artikel 7:210 BW, waarnaar het eerste lid verwijst: gaat het om een gebrek dat de verhuurder niet hoeft te verhelpen en maakt dat gebrek het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk, dan kan zonder rechter worden ontbonden. Dat het gehuurde onbruikbaar is, is op zichzelf dus niet genoeg; moet de verhuurder het gebrek verhelpen, dan blijft de gang naar de rechter voorgeschreven. Het tweede geval staat in het tweede lid van dit artikel: is het gehuurde gesloten door het bevoegd gezag wegens ernstige verstoring van de openbare orde, wegens overtreding van de Opiumwet of op grond van de Woningwet, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst wél buitengerechtelijk ontbinden, langs de weg die het algemene verbintenissenrecht daarvoor geeft. Dat is de zogenoemde sluitingsgrond, waarbij de sluiting van het pand door de burgemeester of het bevoegd gezag het aanknopingspunt is; de bevoegdheden zelf staan in de Gemeentewet, de Opiumwet en de Woningwet.

Kan hiervan worden afgeweken

Van de hoofdregel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Een beding waarin staat dat de verhuurder bij een achterstand van twee maanden zelf mag ontbinden en ontruimen, is dus zonder waarde. Hetzelfde geldt voor bedingen die de rechterlijke toets willen inperken. Wat wél kan, is dat partijen na een conflict samen afspreken de huur te beëindigen; dat is geen ontbinding maar beëindiging met wederzijds goedvinden, en daarvoor geldt deze bepaling niet.

In de praktijk

Voor de huurder: een aanmaning of een verklaring dat de huur is ontbonden betekent nog niet dat u eruit moet. Pas een uitspraak van de rechter levert een titel tot ontruiming op. Reageer wel, want een achterstand die oploopt maakt de zaak alleen maar zwaarder; betaal wat u kunt en zoek zo nodig hulp. Voor de verhuurder: verzamel bewijs van de tekortkoming, stuur duidelijke aanmaningen en dagvaard tijdig, want zelf de sloten vervangen levert een onrechtmatige daad op.