Artikel 7:106 BW: Gebruik van het pand voordat de eigendom overgaat

Bij huurkoop van een onroerende zaak gaat de koper er wonen of werken voordat hij eigenaar is. Dit artikel legt vast wat hij in die tussenperiode mag. Hij heeft het genot van de zaak die aan hem is afgeleverd en mag haar gebruiken overeenkomstig haar bestemming. Tot de eigendom overgaat, mag hij niets aan de inrichting of de gedaante ervan veranderen en mag hij het genot van de zaak niet aan anderen afstaan.

Het genot vanaf de aflevering

Het gebruiksrecht is niet afgeleid van een huurovereenkomst, want volgens artikel 7:101 BW gelden de regels over huur en pacht hier niet. Het vloeit rechtstreeks uit de huurkoop voort. De koper heeft dus een eigen recht om het pand te gebruiken terwijl hij afbetaalt, en de verkoper kan hem dat niet naar believen ontnemen. Wat er gebeurt als hij zijn verplichtingen niet nakomt, volgt uit de regels over ontbinding en de afrekening die daarbij hoort.

Gebruiken overeenkomstig de bestemming

Het gebruik moet passen bij waarvoor het pand is bedoeld. Een woning wordt bewoond, een bedrijfsruimte wordt gebruikt voor de activiteiten waarvoor zij is bestemd. Wat de bestemming precies is, volgt uit de aard van het pand en uit wat partijen zijn overeengekomen. Normaal gebruik met de slijtage die daarbij hoort, kan de verkoper hem niet tegenwerpen.

Niet veranderen en niet afstaan

• Geen verandering van inrichting of gedaante. Zolang hij geen eigenaar is, mag de huurkoper het pand niet ingrijpend verbouwen of een andere vorm geven. Onderhoud en herstel horen daar niet onder; het gaat om ingrepen die het object wezenlijk veranderen.
• Het genot niet aan anderen afstaan. Verhuren, in gebruik geven of een deel van het pand aan een derde ter beschikking stellen mag niet zolang de eigendom nog niet is overgegaan.

Die beperkingen beschermen de verkoper, die eigenaar blijft tot de laatste termijnen zijn voldaan en voor wie het pand dus de zekerheid is. Zij zijn ook de keerzijde van de sterke positie die de huurkoper na inschrijving heeft op grond van artikel 7:104 BW: hij is beschermd tegen wat de verkoper doet, en de verkoper is beschermd tegen wat er met het pand gebeurt.

Wanneer de beperkingen eindigen

Zodra de eigendom overgaat, vervallen zij. Vanaf dat moment is de koper eigenaar en kan hij verbouwen, verhuren of het pand op elke andere manier gebruiken die hem goeddunkt, binnen de grenzen die het publiekrecht en het burenrecht stellen.

Iemand woont in een pand op basis van huurkoop en wil de zolder verbouwen tot een aparte woonruimte om die te verhuren. Beide onderdelen stuiten op dit artikel: het is een verandering van de gedaante van het pand en het is het afstaan van het genot aan een ander. Wil hij dat toch, dan moet hij daarover met de verkoper afspraken maken.

In de praktijk

Voor de huurkoper is het verstandig om plannen voor verbouwing of verhuur vooraf in de overeenkomst te regelen, zeker bij een constructie die jaren duurt. Voor de verkoper is dit artikel het aanknopingspunt om op te treden wanneer het pand zonder overleg wordt gewijzigd of aan derden in gebruik wordt gegeven.