Boek 7 Artikel 427 (7:427 BW)

Een tussenpersoon hoort de belangen van zijn opdrachtgever te behartigen. Dat wringt zodra hij ook iets te winnen heeft bij de andere kant van de transactie. Artikel 7:427 BW verklaart daarom de bepalingen over de tussenpersoon die voor twee partijen tegelijk werkt van overeenkomstige toepassing op alle bemiddelingsverhoudingen, en breidt ze op twee punten uit: ook wie zelf de wederpartij wordt valt eronder, en ook wie geen loon ontvangt.

Waar de regeling over gaat

De artikelen waarnaar dit artikel verwijst, bevatten de kern van de bescherming tegen belangenverstrengeling. Zij bepalen wanneer een tussenpersoon die aan twee kanten optreedt aanspraak op loon houdt, en geven een bijzondere regel voor de koop, verkoop, huur en verhuur van een onroerende zaak: werkt de tussenpersoon daarbij ook voor de andere kant en is een van zijn opdrachtgevers een particulier, dan heeft hij geen recht op loon van de koper of huurder. Ook regelen zij dat een tussenpersoon die zelf belang heeft bij de totstandkoming van het contract dat aan zijn opdrachtgever moet melden.

De eerste uitbreiding: zelf wederpartij

Wie zelf koopt of huurt van zijn eigen opdrachtgever, staat zelf aan de andere kant van de overeenkomst die hij voor zijn opdrachtgever tot stand moet brengen. De wet stelt die situatie daarom gelijk aan het optreden voor de wederpartij. De bemiddelaar die zijn opdrachtgever adviseert over de prijs en het pand vervolgens zelf verwerft, of dat door een aan hem gelieerde partij laat doen, kan zich er dus niet op beroepen dat hij formeel niet voor twee opdrachtgevers werkte.

De tweede uitbreiding: ook zonder loon

De bepalingen gelden ook als de tussenpersoon niets in rekening brengt. Het ontbreken van loon tegenover de opdrachtgever haalt de tussenpersoon dus niet buiten de regeling. Ook dan gelden de eisen die de artikelen 7:417 en 7:418 BW aan dubbel optreden en aan een eigen belang stellen, met inbegrip van de schriftelijke toestemming van een particuliere opdrachtgever.

Voor wie geldt dit

Het artikel richt zich op iedereen die verplicht of bevoegd is als tussenpersoon werkzaam te zijn zoals artikel 7:425 BW dat omschrijft. Het maakt daarbij niet uit of de afspraak een bemiddelingsovereenkomst heet. Door de overeenkomstige toepassing van artikel 7:417 BW mag de tussenpersoon voor twee partijen tegelijk optreden, of zelf als wederpartij, wanneer de inhoud van de te sluiten overeenkomst zo nauwkeurig vaststaat dat een botsing van belangen is uitgesloten. Is de opdrachtgever een particulier in de zin van artikel 7:408 lid 3 BW, dan is voor de geoorloofdheid bovendien zijn schriftelijke toestemming vereist: een mondelinge of stilzwijgende instemming volstaat niet.

Een voorbeeld. Een bemiddelaar biedt zijn diensten aan een woningzoekende gratis aan en int intussen een vergoeding bij de verhuurder van dezelfde woning. Ook zonder loon van de huurder valt hij onder deze regeling, met alles wat daaruit volgt voor de vraag of hij die vergoeding mag houden.

In de praktijk

Voor de opdrachtgever is de vraag van belang wie deze tussenpersoon nog meer betaalt, en of hij dat heeft gemeld. Voor tussenpersonen betekent het artikel dat een constructie waarin het loon elders wordt weggeschreven, of waarin een eigen vennootschap als koper optreedt, de regeling niet buiten werking stelt. Een schriftelijke vastlegging vooraf van de rol van de tussenpersoon en, waar de wet dat eist, van de toestemming van de opdrachtgever maakt later aantoonbaar dat aan de regels is voldaan.