Boek 7 Artikel 304 (7:304 BW)

Wie de huurprijs van winkel- of horecaruimte door de rechter wil laten aanpassen, kan niet zomaar een dagvaarding uitbrengen. Bij de vordering moet een advies zitten over de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer deskundigen die partijen samen hebben benoemd. Ontbreekt dat advies, dan is de vordering niet ontvankelijk: de rechter komt aan de inhoud niet toe.

Waarom eerst een deskundige

De vraag wat vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse kost, is een taxatievraag. Door partijen te dwingen daar eerst samen een deskundige naar te laten kijken, dwingt de wet hen ook tot overleg. Het advies kan partijen helpen alsnog tot een afspraak te komen, zodat een procedure niet meer nodig is. Komt het toch tot een zaak, dan ligt er in elk geval een onderbouwd stuk waarover de rechter kan oordelen.

Samen benoemen, of anders via de rechter

Het uitgangspunt is dat partijen de deskundige gezamenlijk aanwijzen. Lukt dat niet, dan kan de meest gerede partij de rechter vragen er een te benoemen. Dat is een normale route: één partij kan de zaak dus niet blokkeren door simpelweg niet mee te werken aan een benoeming.

De datum van het verzoek telt

Aan zo'n benoemingsverzoek zit een belangrijk gevolg vast. De dag waarop het verzoek wordt gedaan, geldt als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld. Die datum bepaalt de referentieperiode van vijf jaar waarover wordt vergeleken, en in beginsel ook de dag vanaf wanneer de nieuwe huurprijs gaat gelden. Volgens de wettekst staat de weg naar de rechter voor de benoeming open wanneer partijen geen overeenstemming bereiken over de persoon van de deskundige.

• Gezamenlijke benoeming. Dat is de route die de wet als uitgangspunt neemt.
• Benoeming door de rechter. De peildatum is de dag van het verzoek; zolang partijen blijven overleggen zonder verzoek, verschuift die datum niet naar voren.

- Een advies over de nadere huurprijs. Een algemene taxatie van de waarde van het pand is iets anders.

De kosten

De kosten van het advies gelden als proceskosten in de zin van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, en de regels van dat wetboek over deskundigen en over de begroting van die kosten zijn van overeenkomstige toepassing. Dat betekent dat de rechter aan het einde van de zaak kan beslissen wie ze uiteindelijk draagt. Wordt er geen procedure gevoerd omdat partijen er samen uit komen, dan blijven de kosten waar zij zijn gevallen, tenzij zij daarover iets anders afspreken.

Een voorbeeld: een winkelier vindt zijn huur te hoog en stelt zijn verhuurder voor samen een taxateur in te schakelen. De verhuurder reageert maandenlang niet. De winkelier verzoekt de kantonrechter een deskundige te benoemen; vanaf die dag telt de referentieperiode, en de eventuele verlaging kan vanaf dat moment ingaan.

In de praktijk

Het advies is het stuk waarop de procedure over de huurprijs inhoudelijk wordt gevoerd. De rechter is er niet aan gebonden: hij stelt de huurprijs zelf vast en kan het advies terzijde laten of een andere deskundige inschakelen. De kennis van de deskundige van de plaatselijke markt, de informatie die hij krijgt over het pand en over de vergelijkingspanden, en heldere afspraken over de opdracht en de kosten bepalen mede wat het advies waard is in de procedure.