Boek 7 Artikel 337 (7:337 BW)

De pachttitel legt de verpachter verplichtingen op als het gepachte gebreken heeft. Dit artikel zegt eerst wat een gebrek in dit verband is. Het gaat om een staat of eigenschap van het verpachte, of om een andere omstandigheid die de pachter niet zelf valt aan te rekenen, waardoor hij niet krijgt wat hij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden object van dit type. Die omschrijving is niet dwingend: partijen mogen in hun pachtovereenkomst iets anders afspreken, bijvoorbeeld dat een bij het aangaan bekende eigenschap van een perceel, zoals een laaggelegen hoek die bij hevige regen onder water loopt, niet als gebrek zal gelden. Wat tussen hen als gebrek geldt, wordt dus mede door het contract bepaald.

Een ruime omschrijving

De omschrijving is ruim. Het gaat niet alleen om zichtbare mankementen aan gebouwen, maar ook om eigenschappen van de grond en om omstandigheden van buitenaf, zolang zij niet aan de pachter zijn toe te rekenen. Denk aan een stal waarvan het dak lekt, aan een afrastering die zo vervallen is dat het vee kan ontsnappen, of aan structurele wateroverlast door een gebrekkige afwatering.

De maatstaf: wat mocht je verwachten

De meetlat is niet de wens van de pachter maar wat een pachter bij het sluiten van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van die soort. Dat betekent twee dingen. Wie oude grond of oude gebouwen pacht, mag niet de staat van nieuwbouw verwachten; maar wie een normaal perceel pacht, mag wel rekenen op wat voor zulke grond gebruikelijk is. De aard van het gepachte en de overeengekomen bestemming bepalen dus mee waar de grens ligt.

• Niet aan de pachter toe te rekenen. Schade die de pachter zelf heeft veroorzaakt is geen gebrek.
• Beoordeeld naar het moment van aangaan. Wat toen te verwachten viel, is het uitgangspunt.

- Gericht op het genot. Het gaat erom of het gepachte kan bieden wat het moet bieden.

Twee dingen die géén gebrek zijn

Het derde lid zondert twee situaties uit. Een feitelijke stoornis door derden zonder dat die zich op een recht beroepen is geen gebrek; denk aan iemand die zonder enige aanspraak over het land rijdt of er spullen neerzet. Voor dat geval geeft de pachttitel geen eigen regeling: de pachter moet zelf degene aanspreken die de stoornis veroorzaakt. Andersom is ook een enkele bewering van recht, zonder dat er feitelijk iets gebeurt, geen gebrek: zolang niemand het gebruik daadwerkelijk verstoort, verandert er voor de pachter niets. Artikel 7:344 BW, waarnaar het derde lid bij die bewering van recht verwijst, gaat over het geval dat een derde in rechte een recht op het gepachte opeist. De verpachter hoeft dan niet uit zichzelf op te treden: de pachter moet hem van die vordering in kennis stellen, en pas daarna is de verpachter gehouden zich in het geding te mengen. Gebeurt die kennisgeving onverwijld, dan draagt de verpachter ook de volledige kosten; wie daarmee talmt, kan die last zelf houden.

Een voorbeeld: een buurman rijdt met zwaar materieel over een gepacht perceel zonder daar enig recht op te pretenderen. Dat is geen gebrek waarvoor de verpachter moet opdraaien; de pachter kan zich rechtstreeks tot de buurman wenden. Stelt diezelfde buurman echter dat hij een recht van overpad heeft en maakt hij daar ook gebruik van, dan ligt de situatie anders.

In de praktijk

Een schriftelijke melding van een gebrek, met een concrete beschrijving van wat er aan de hand is en welk gebruik daardoor niet mogelijk is, vormt het startpunt voor de verplichtingen van de verpachter die verderop in deze afdeling zijn uitgewerkt, en maakt later duidelijk vanaf welk moment hij ervan wist.