Boek 7 Artikel 282 (7:282 BW)

De regels over het einde van de huur van woonruimte zijn niet vrijblijvend. Dit artikel bepaalt dat van de artikelen 7:272 tot en met 7:281 BW niet ten nadele van de huurder of de onderhuurder mag worden afgeweken: de bepalingen over wat een opzegging teweegbrengt en het doorlopen van de huur totdat de rechter heeft beslist, over de beëindiging door de rechter en de gronden daarvoor, over de tegemoetkoming in de verhuiskosten en over de ontbinding voor zover die in diezelfde reeks is geregeld. De voorschriften over de opzegging zelf — vorm, termijn en gronden — staan in artikel 7:271 BW, dat een eigen sanctie kent. Wat partijen ook in het contract zetten, de huurder houdt de bescherming die de wet hem geeft.

Wat semidwingend recht betekent

Dwingend recht kent verschillende smaken. Bij regelend recht mogen partijen zelf iets anders afspreken. Bij volledig dwingend recht mag dat helemaal niet. Hier gaat het om de tussenvorm: afwijken mag wel in het voordeel van de huurder, maar niet in zijn nadeel. Een verhuurder die de huurder méér tijd geeft dan de wet voorschrijft of een hogere verhuiskostenvergoeding toezegt, doet niets verkeerds. Andersom werkt het niet.

De bescherming werkt dus maar één kant op. Alleen de huurder of de onderhuurder kan zich erop beroepen dat een beding van deze regels afwijkt; de verhuurder kan dat niet. Een verhuurder die zelf een clausule heeft opgesteld die de huurder benadeelt, kan er later geen beroep op doen dat die clausule ongeldig is.

Voor wie geldt dit

De regel geldt bij de huur van woonruimte, dus niet bij de huur van bedrijfsruimte, waarvoor een eigen bepaling met een eigen goedkeuringsprocedure bestaat. Naast de huurder wordt uitdrukkelijk ook de onderhuurder genoemd. Dat is belangrijk, omdat de onderhuurder bij een beëindiging van de hoofdhuur vaak de zwakste positie heeft en zijn rechten anders eenvoudig via het onderhuurcontract zouden kunnen worden uitgehold.

Waar het in de praktijk om gaat

Bedingen die op deze regel stuklopen zijn bijvoorbeeld:

• Afstand van huurbescherming. Een clausule waarin de huurder alvast instemt met beëindiging op een moment dat de verhuurder kiest, of belooft niet in verweer te komen.
• Kortere termijnen. Een afspraak die de opzegtermijn ten nadele van de huurder inkort, loopt niet op dit artikel stuk maar op artikel 7:271 BW: daar is zo'n beding nietig, en dus niet slechts vernietigbaar.
• Afzien van vergoeding. Een bepaling waarin de huurder afziet van de tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten of van schadevergoeding als het eigen gebruik niet doorgaat.

Een voorbeeld: in een huurcontract staat dat de huurder de woning binnen een maand verlaat zodra de verhuurder schriftelijk laat weten haar zelf nodig te hebben. Een beding dat de huur zonder opzegging doet eindigen is nietig op grond van artikel 7:271 BW; daarnaast zet zo'n bepaling de beëindigingsregeling van deze reeks opzij, zodat de huurder er hoe dan ook niet aan gebonden is. De verhuurder zal gewoon moeten opzeggen en, als de huurder niet instemt, naar de kantonrechter moeten.

In de praktijk

Voor de huurder betekent dit dat een dreigende brief met een verwijzing naar het contract niet het laatste woord is: eerst moet de vraag worden gesteld of wat er in het contract staat wel mag. Voor de verhuurder betekent het dat een strak geformuleerd contract hem weinig extra ruimte geeft; de wet bepaalt hier de ondergrens, en die is niet weg te schrijven. Wat wel kan, is samen een beëindiging afspreken op het moment dat het speelt; dat is iets anders dan vooraf rechten wegtekenen.