Boek 7 Artikel 257 (7:257 BW)

Huurvermindering vragen wegens een gebrek

Voor de vordering van de huurder tot vermindering van de huurprijs op grond van artikel 207 lid 1 in verbinding met artikel 242 geldt een met inachtneming van de volgende leden toe te passen vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder.
Is de vordering van de huurder gegrond op een tekortkoming die krachtens artikel 241 als een gebrek heeft te gelden, dan kan de huurder, in plaats van zijn vordering binnen de in lid 1 bedoelde termijn bij de rechter in te stellen, binnen zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek heeft kennis gegeven aan de verhuurder, de huurcommissie verzoeken over de vermindering uitspraak te doen overeenkomstig de in artikel 16 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bedoelde algemene maatregel van bestuur. De huurder kan eerst een verzoek tot de huurcommissie richten, indien de verhuurder niet binnen zes weken na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder, het gebrek heeft verholpen.
Na het verstrijken van de in de voorgaande leden bedoelde termijn van zes maanden kan, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering of het indienen van het verzoek.

Toelichting

Een huurder die door een gebrek minder woongenot heeft, kan vermindering van de huurprijs vorderen over de periode dat het gebrek voortduurt. Artikel 7:257 BW zet daar een klok op. Voor die vordering geldt een vervaltermijn van zes maanden, te rekenen vanaf de dag na die waarop de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld.

De melding start de klok

Alles begint bij de kennisgeving aan de verhuurder. Vanaf de dag daarna loopt de termijn van zes maanden. Dat maakt de melding dubbel belangrijk: zij is de voorwaarde om de verhuurder aan te kunnen spreken, en zij bepaalt vanaf wanneer u nog zes maanden hebt om door te pakken. Meld daarom schriftelijk en bewaar het bewijs van verzending, want zonder een aantoonbare datum is er geen begin- en geen eindpunt.

Twee routes: de rechter of de huurcommissie

De huurder kan zijn vordering binnen de termijn bij de rechter instellen. Gaat het om een tekortkoming die op grond van de wettelijke aanwijzing als gebrek geldt, dan kan hij in plaats daarvan binnen dezelfde zes maanden de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de vermindering. De commissie past dan de maatstaven toe van de algemene maatregel van bestuur die daarvoor op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte is vastgesteld.

Eerst zes weken de tijd voor herstel

Naar de huurcommissie kan de huurder pas als de verhuurder het gebrek niet binnen zes weken na de melding heeft verholpen. In de praktijk betekent dit een vast schema: melden, zes weken wachten, en daarna binnen de resterende tijd van de zes maanden het verzoek indienen. Wie te vroeg indient, kan bij de huurcommissie nog niet terecht.

Het derde lid

Het derde lid bepaalt dat na het verstrijken van de termijn van zes maanden voor het verleden geen huurvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering of het indienen van het verzoek.

In de praktijk

Meld het gebrek schriftelijk, met een beschrijving en foto's, en noteer de datum. Zet in uw agenda de datum zes weken later en de datum zes maanden later. Blijft herstel uit, dien dan het verzoek in.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Wettekst