Boek 7 Artikel 356 (7:356 BW)

Merkt de pachter dat er iets mis is met het gepachte, of dat een derde hem in zijn gebruik hindert of beweert zelf rechten op het land of de gebouwen te hebben, dan moet hij de verpachter daar meteen over inlichten. Doet hij dat niet, dan moet hij de schade vergoeden die juist door dat stilzitten is ontstaan. Aan het nalaten van de melding verbindt de wet dus een eigen financieel gevolg.

Voor wie geldt dit

De plicht rust op de pachter, tegenover zijn verpachter.

Waarover moet worden gemeld

Het artikel noemt drie situaties, die in de praktijk vaak door elkaar lopen.

• Gebreken aan het gepachte: van een ingestorte damwand tot een verontreiniging.
• Storing in het genot door derden: iemand rijdt over het land, dumpt afval, laat vee lopen of blokkeert de toegang.
• Een aanspraak van een derde: iemand beweert eigenaar te zijn, een recht van overpad te hebben of anderszins een recht op het gepachte te kunnen uitoefenen.

Het artikel noemt de stoornis door derden en de bewering van recht uitdrukkelijk naast de gebreken, zodat de meldplicht ook daarvoor geldt.

Hoe snel is onverwijld

Het artikel bepaalt dat de pachter 'onverwijld' aan de verpachter kennis moet geven. Een aantal dagen noemt de wet niet. Het moment waarop de plicht ontstaat, knoopt de wet vast aan wat de pachter waarneemt: hij 'ontdekt' gebreken aan het gepachte, of derden storen hem in zijn genot of beweren enig recht op het gepachte.

Wat de sanctie precies inhoudt

De pachter die niet of te laat meldt, moet de schade vergoeden die door zijn nalatigheid is ontstaan. Dat is uitdrukkelijk niet alle schade: er moet een verband zijn tussen het uitblijven van de melding en de schade. Wat de verpachter ook bij een tijdige melding had moeten dragen, valt erbuiten; alleen het deel dat juist door het zwijgen van de pachter is ontstaan, komt voor rekening van de pachter.

Een voorbeeld. Een buurman plaatst een nieuwe afrastering een paar meter binnen het gepachte perceel en zegt tegen de pachter dat die strook altijd al van hem was. De pachter vindt het niet de moeite waard en zegt de verpachter niets. Pas jaren later ontdekt de verpachter de verschoven grens; de vroegere eigenaar van het buurperceel, die over de oude grens had kunnen verklaren, is inmiddels overleden, en de verpachter moet extra kosten maken voor landmeting en bewijs. Voor zover die extra kosten het gevolg zijn van de late melding, kan hij ze op de pachter verhalen.

In de praktijk

Een schriftelijke melding met datum, korte omschrijving en zo mogelijk een foto legt vast wanneer en waarover de verpachter is ingelicht. Voor de verpachter is een binnengekomen melding het moment om te handelen: zodra hij weet van een gebrek of van een derde die rechten claimt, kan hij zich er niet meer op beroepen dat hij van niets wist.