Artikel 7:128a BW: Executie en schadevergoeding bij achterstand op een woningkrediet

Wie achterloopt met de betalingen op zijn hypotheek, mag niet van de ene op de andere dag met een gedwongen verkoop van zijn woning worden geconfronteerd. Dit artikel schuift twee drempels voor de executie: er moeten ten minste twee maanden zijn verstreken sinds de vordering opeisbaar werd, en de kredietgever moet de consument persoonlijk hebben uitgenodigd om over de achterstand te praten. Daarnaast begrenst het artikel wat de consument aan vergoeding verschuldigd kan zijn.

Voor wie geldt dit

Beschermd is de consument die een krediet aangaat dat onder deze afdeling valt: financiering met een woning als onderpand of voor het verkrijgen of behouden van grond of een gebouw. Voorwaarde is dat de consument in verzuim is met zijn verplichtingen. De regel richt zich tot de kredietgever die de weg naar executoriale verkoop wil inslaan; die procedure zelf is geregeld in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De termijn van twee maanden

De klok begint te lopen op het moment waarop de vordering opeisbaar is geworden. Vanaf dat moment moeten er minstens twee maanden voorbij zijn voordat de kredietgever de executie mag aanzeggen. Die periode is er niet voor niets: zij geeft de consument de kans om de achterstand in te lopen, een regeling te treffen, hulp te zoeken of zelf tot verkoop over te gaan, wat vrijwel altijd meer opbrengt dan een gedwongen verkoop.

De uitnodiging voor overleg

Naast de termijn geldt een gespreksplicht. De kredietgever moet de consument persoonlijk hebben uitgenodigd om te overleggen over de betalingsachterstand. Persoonlijk betekent gericht aan hem, niet een standaardzin onder aan een aanmaning. Beide eisen gelden naast elkaar: de termijn laten verstrijken zonder gesprek aan te bieden is niet genoeg, en een gesprek voeren zonder de termijn af te wachten evenmin.

De uitzondering

Van beide eisen kan worden afgeweken wanneer dat in redelijkheid niet van de kredietgever kan worden gevergd. Die uitzondering draait om het contact met de consument: hij is onvindbaar, reageert nergens op of maakt overleg op een andere manier onmogelijk. Dat de woning in waarde daalt of dat wachten de kredietgever geld kost, valt er niet onder; dat risico ligt bij hem. De hoofdregel blijft dat termijn en overleg samen voorafgaan aan elke stap richting verkoop.

Voorbeeld: een consument raakt na baanverlies drie maanden achter. Zes weken na het opeisbaar worden ontvangt hij een aanzegging van de executie, zonder dat hem ooit een gesprek is aangeboden. Die aanzegging is te vroeg en mist bovendien het verplichte overleg; de kredietgever zal opnieuw moeten beginnen.

De grens aan de vergoeding

Het tweede lid beperkt wat de consument bij niet-nakoming aan de kredietgever verschuldigd is: niet meer dan nodig is om de schade te vergoeden die de kredietgever door de niet-nakoming werkelijk lijdt. Het recht op wettelijke rente uit artikel 6:119 BW blijft daarnaast bestaan. Opgestapelde boetes, vaste opslagen of forfaitaire bedragen die niets met werkelijke schade te maken hebben, kunnen dus niet worden doorbelast.

In de praktijk

Wie een brief over executie krijgt, noteert eerst de datum waarop de vordering opeisbaar werd en telt twee maanden. Vervolgens kijkt hij of hem ooit persoonlijk een gesprek is aangeboden. Ontbreekt een van beide, dan is dat een concreet en verdedigbaar bezwaar. Verder loont het de opgevoerde kosten na te lopen: alles wat verder gaat dan wettelijke rente en werkelijke schade, kan worden betwist.