Boek 7 Artikel 258 (7:258 BW)

Sommige huurovereenkomsten noemen maar één bedrag: een prijs waarin de huur en alle bijkomende kosten zijn samengenomen. Dat heet een all-in prijs, en die is voor de huurder ongunstig, want hij kan niet nagaan of de kale huur binnen de wettelijke grenzen blijft en of hij niet te veel betaalt voor levering van zaken en diensten. Artikel 7:258 BW geeft hem het gereedschap om dat recht te zetten: hij kan een voorstel doen tot vaststelling van de huurprijs en van het voorschot voor de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten.

Wanneer speelt dit

Twee dingen moeten samenvallen. De huurovereenkomst omvat meer dan het enkele gebruik van de woonruimte, er worden dus ook zaken of diensten geleverd. En bij die overeenkomst is alleen de hoogte van de prijs vastgesteld en niet die van de huurprijs. Is er wel een uitsplitsing gemaakt, ook al is die summier, dan is dit artikel niet aan de orde en gelden de gewone regels over huurprijs en servicekosten. Deze procedure staat bovendien alleen open bij niet-geliberaliseerde woonruimte; de huurder in de vrije sector kan deze weg niet bewandelen.

Wat er in het voorstel moet staan

• De geldende prijs, dus het ongesplitste bedrag dat nu wordt betaald.
• De voorgestelde huurprijs, het deel dat voor het enkele gebruik van de woonruimte moet gelden.
• Het voorgestelde voorschot voor de kosten voor nutsvoorzieningen met een eigen meter en de servicekosten.

- De voorgestelde ingangsdatum van beide bedragen. Het voorstel moet schriftelijk zijn en ten minste twee maanden voor die datum worden gedaan.

Als de verhuurder niet instemt

Gaat de verhuurder niet akkoord, dan kan de huurder tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop het voorstel had moeten ingaan de huurcommissie vragen uitspraak te doen over de redelijkheid ervan. De commissie stelt vervolgens de huurprijs vast en, voor zover nodig, het voorschot voor de bijkomende kosten. Daarmee is de all-in prijs gesplitst en kan de huurder daarna gebruikmaken van de gewone rechten: toetsing van de huurprijs en jaarlijkse afrekening van de kosten.

Een gebrekkig voorstel

Komt er een overeenkomst tot stand op basis van een voorstel dat niet aan de eisen voldoet, dan blijft de eerder geldende prijs verschuldigd, tenzij blijkt dat de verhuurder door dat verzuim niet is benadeeld. Ontbreken dus de voorgestelde huurprijs, het voorschot of de ingangsdatum, of is de termijn van twee maanden niet gehaald, dan levert het voorstel in beginsel niets op en moet het opnieuw.

In de praktijk

Maak eerst een schatting van wat de levering van zaken en diensten redelijkerwijs kost, bijvoorbeeld aan de hand van energienota's en van wat er feitelijk wordt geleverd, en trek dat van het totaal af. Zet uw voorstel op papier met de vier genoemde punten, verstuur het aantoonbaar en houd de zes weken na de ingangsdatum in de gaten. Voor de verhuurder is een all-in prijs geen slimme constructie: zij levert een discussie op waarbij de uitkomst door een ander wordt bepaald.