Boek 7 Artikel 248 (7:248 BW)

Een huurprijs kan op twee manieren omhoog: op grond van een beding in de huurovereenkomst dat in wijziging voorziet, of, als zo'n beding niet van kracht is, langs de wettelijke weg met een voorstel tot verhoging. Artikel 7:248 BW regelt de eerste route en de verhouding tussen beide. Zolang er een geldend beding is, is toepassing van de wettelijke procedure uitgesloten.

Het beding en de wettelijke weg

Bevat het contract een indexclausule of een andere afspraak over verhoging, dan wordt de huur langs die weg aangepast en blijft de wettelijke voorstelprocedure buiten beeld. Is het beding niet meer van kracht, bijvoorbeeld omdat de afgesproken periode is verstreken, dan kan de wettelijke weg weer worden gebruikt, maar pas vanaf een tijdvak van twaalf maanden na het moment waarop het beding voor het laatst is toegepast.

De grens aan wat een beding kan opleveren

Een beding mag niet meer opleveren dan de wet toestaat. Leidt toepassing ervan tot een hogere verhoging dan is toegelaten op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, dan is het beding nietig voor zover het tot die hogere verhoging leidt, en geldt de huurprijs als verhoogd met de wél toegelaten verhoging. De hele afspraak vervalt dus niet: zij wordt teruggebracht tot het toegestane niveau. Dezelfde constructie geldt voor geliberaliseerde woonruimte, voor de huur van een ligplaats en voor middeldure huurwoonruimte in de zin van de Huisvestingswet 2014, elk met de daarvoor vastgestelde grens.

De termijn van vier maanden

Gaat het om een verhoging op grond van een beding in een huurovereenkomst als bedoeld in het derde lid, dus in de geliberaliseerde sector, bij een ligplaats of bij middeldure huur, dan kan de huurder binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging de huurcommissie vragen daarover uitspraak te doen. De huurcommissie stelt de verhuurder van dat verzoek op de hoogte.

Een voorbeeld

In een huurcontract voor een woning in de vrije sector staat dat de huur jaarlijks stijgt met de inflatie plus een opslag. De verhuurder past dat toe en komt uit op een percentage dat boven de wettelijk toegelaten verhoging ligt. Het beding is dan nietig voor het deel dat te ver gaat: de huurder is de toegelaten verhoging verschuldigd en niet meer. Wil hij dat vastgesteld zien, dan legt hij de verhoging binnen vier maanden na de ingangsdatum voor aan de huurcommissie.

In de praktijk

Lees bij het tekenen wat er over verhoging is afgesproken en reken elk jaar na wat de aankondiging betekent. Bewaar de brief met de ingangsdatum, want daarop begint de termijn van vier maanden te lopen. Betaalt u onder protest door, laat dan schriftelijk weten dat u de verhoging betwist. Voor de verhuurder is van belang dat een te ruim geformuleerd beding volgens de wet niet meer oplevert dan de toegelaten verhoging.