Boek 7 Artikel 2 (7:2 BW)

Schriftelijke koop en bedenktijd bij de aankoop van een woning

De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.
De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.
De leden 1–2 zijn van overeenkomstige toepassing op de koop van deelnemings- of lidmaatschapsrechten die recht geven op het gebruik van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan.
Van het in de leden 1–3 bepaalde kan niet ten nadele van de koper worden afgeweken, behoudens bij een standaardregeling als bedoeld in artikel 214 van Boek 6.
De leden 1–4 zijn niet van toepassing op huurkoop en koop op een openbare veiling ten overstaan van een notaris. Zij zijn evenmin van toepassing, wanneer de overeenkomst tevens voldoet aan de omschrijving van een overeenkomst als bedoeld in artikel 50a, onderdelen c of f.

Toelichting

Wie als particulier een woning koopt, moet dat schriftelijk doen, en krijgt daarna drie dagen de tijd om zich zonder opgaaf van reden te bedenken. Die twee regels staan in dit artikel en horen bij elkaar: de schriftelijke vastlegging maakt duidelijk wat er is afgesproken, en de bedenktijd geeft de koper de kans om er met een koel hoofd nog eens naar te kijken voordat hij aan de koop vastzit.

Voor wie geldt dit

De regeling beschermt de natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een belegger die woningen opkoopt of een vennootschap die een pand aanschaft valt er dus buiten. Het moet gaan om een onroerende zaak die bestemd is om in te wonen, of om een deel daarvan. Dezelfde bescherming geldt bij de koop van deelnemings- of lidmaatschapsrechten die recht geven op het gebruik van zo'n woning, zoals bij bepaalde coöperatieve constructies.

De schriftelijkheidseis

De koop wordt schriftelijk aangegaan. In de praktijk betekent dat een koopakte die beide partijen ondertekenen. De koper moet die akte of een afschrift ervan in handen krijgen; de verkoper mag daarvoor een gedateerd ontvangstbewijs vragen.

De bedenktijd van drie dagen

Het tweede lid geeft de koper het recht de koop te ontbinden 'gedurende drie dagen na deze terhandstelling'. Het gaat om een termijn die in de wet zelf is gesteld. Een reden hoeft de koper niet te geven, en hij hoeft geen financiering te hebben aangevraagd of een bouwkundig rapport af te wachten. De verklaring tot ontbinding moet de verkoper wel binnen de drie dagen hebben bereikt: op tijd verstuurd is niet hetzelfde als op tijd aangekomen. Laat hij de termijn ongebruikt voorbijgaan, dan is de koop definitief en kan hij er alleen nog uit via een ontbindende voorwaarde die partijen zelf hebben afgesproken, of langs de gewone weg van wanprestatie of dwaling.

Aan de bedenktijd zit een rem. Maakt de koper er gebruik van en sluiten dezelfde partijen binnen zes maanden opnieuw een koop over dezelfde woning, dan ontstaat het recht niet nog een keer. Zo kan de bedenktijd niet worden ingezet om steeds opnieuw uitstel te krijgen. De wet beperkt die rem tot dezelfde partijen en dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel; koopt de koper binnen die zes maanden een andere woning, dan heeft hij daarvoor gewoon een eigen bedenktijd.

Kan hiervan worden afgeweken

Nee, niet ten nadele van de koper. Het verbod geldt voor alles wat in de leden 1 tot en met 3 staat: de schriftelijkheid, de terhandstelling van de akte, de bedenktijd en de toepassing op deelnemings- en lidmaatschapsrechten. Een beding waarin de koper afstand doet van zijn bedenktijd of waarin de termijn wordt bekort, is daarmee niet toegestaan. Alleen een standaardregeling als bedoeld in artikel 6:214 BW kan iets anders bepalen. Ook aan de andere kant zijn er grenzen aan het bereik: de regeling geldt niet bij huurkoop en niet bij een koop op een openbare veiling ten overstaan van een notaris, en evenmin wanneer de overeenkomst tegelijk voldoet aan de omschrijving van bepaalde overeenkomsten in artikel 7:50a BW.

In de praktijk

U tekent de koopakte bij de makelaar en krijgt daar meteen een afschrift mee. Vanaf die terhandstelling lopen de drie dagen van het tweede lid. Ontdekt u in die dagen dat de fundering bij de buren problemen geeft, dan kunt u de koop ontbinden zonder dat u een reden hoeft te geven of een cent verschuldigd bent. Krijgt u de akte pas een week later thuisgestuurd, dan begint de termijn ook pas dan; het tekenmoment is dus niet beslissend, de terhandstelling wel.

Het moment van terhandstelling. Het artikel bepaalt dat de akte of een afschrift daarvan aan de koper ter hand wordt gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Dat ontvangstbewijs legt vast wanneer de akte is ter hand gesteld.
Ontbinding binnen de termijn. Het bericht moet de verkoper binnen de bedenktijd bereiken; een schriftelijk bericht waarvan de ontvangst kan worden aangetoond, maakt het bewijs eenvoudiger.
De verkoper heeft geen bedenktijd. Deze bescherming is er alleen voor de particuliere koper.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Relevante jurisprudentie

Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.

Moet de koop van een woning schriftelijk?

Hoge Raad · 2011-12-09 · ECLI:NL:HR:2011:BU7412

Koper en verkoper van een woning waren het mondeling eens geworden, maar de verkoper weigerde daarna te tekenen. De Hoge Raad besliste dat niet alleen de koper maar ook de particuliere verkoper zich op het schriftelijkheidsvereiste kan beroepen, en dat de rechter een weigerende partij niet kan veroordelen alsnog aan de schriftelijke vastlegging mee te werken. Alleen onder zeer bijzondere omstandigheden is een beroep op dit vormvoorschrift onaanvaardbaar; dat de verkoper een hoger bod krijgt of de koper inmiddels een andere woning mooier vindt, is daarvoor niet genoeg. Zonder ondertekende akte is dus geen van beide partijen aan de koop gebonden.
Geldt het schriftelijkheidsvereiste ook bij een bouwkavel?

Hoge Raad · 2023-12-15 · ECLI:NL:HR:2023:1755

Een consument kocht een perceel grond met een woonbestemming. De vraag was of zo'n koop schriftelijk moet worden aangegaan, zoals dit artikel voorschrijft voor de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak. De Hoge Raad beantwoordde die prejudiciele vraag ontkennend: beslissend is of de verkoper zich heeft verbonden een woning te leveren. Verbindt hij zich alleen tot levering van grond, ook als die een woonbestemming heeft, als bouwkavel te koop wordt aangeboden en de verkoper weet dat de koper er wil gaan bouwen, dan valt de koop buiten deze bepaling. Het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd beschermen dus de koper van een bestaande woning, niet de koper van een kavel.

Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.