Boek 7 Artikel 769 (7:769 BW)

De afdeling over de bouw van een woning in opdracht van een particulier bevat een reeks concrete rechten: informatie over verzekeringen, de schriftelijke vorm met bedenktijd, betalen naar voortgang en het depot van vijf procent. Dit artikel maakt van al die bepalingen dwingend recht. Er kan niet ten nadele van de opdrachtgever van worden afgeweken, en dat geldt ook voor de opschortingsbevoegdheid uit artikel 6:262 BW, voor zover die nodig is om de depotregeling te laten werken.

Wat dwingend recht hier betekent

Een beding dat de bescherming vermindert, is vernietigbaar. Het verdwijnt dus niet vanzelf: de opdrachtgever moet zich er zelf op beroepen, in rechte of daarbuiten. Doet hij dat, dan kan de aannemer het beding niet meer tegen hem inroepen. Het maakt daarbij niet uit of het in het contract zelf staat of in algemene voorwaarden, en het maakt evenmin uit dat de opdrachtgever ervoor heeft getekend. Wel toegestaan zijn afspraken die voor hem juist gunstiger zijn dan de wet.

De enige uitzondering

Afwijken kan uitsluitend bij een standaardregeling als bedoeld in artikel 6:214 BW. Dat is een formeel vastgestelde regeling voor een hele bedrijfstak, tot stand gekomen langs een wettelijk voorgeschreven weg. Gewone branchevoorwaarden, hoe gebruikelijk in de bouw ook, zijn dat niet.

Waar de bescherming aan hangt

De dwingende werking geldt bij aanneming die strekt tot de bouw van een woning in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt voor beroep of bedrijf; dat is het toepassingsgebied van artikel 7:765 BW. Wordt er in opdracht van een bedrijf gebouwd, dan geldt dit artikel niet en hebben partijen veel meer ruimte om zelf afspraken te maken.

• De informatie over verzekering en zekerheid vooraf, uit artikel 7:765a BW.
• De schriftelijke vorm en de bedenktijd van drie dagen, uit artikel 7:766 BW.
• Betalen naar de voortgang van de bouw, uit artikel 7:767 BW.
• Het depot van vijf procent na oplevering, uit artikel 7:768 BW.

Een voorbeeld: in de algemene voorwaarden bij een bouwcontract staat dat de opdrachtgever afziet van het recht om een deel van de aanneemsom in depot te storten. Zo'n beding wijkt af van dwingend recht en de opdrachtgever kan het vernietigen. Roept hij die vernietiging in, dan mag hij het depot alsnog gebruiken, ook al staat er iets anders in de voorwaarden die hij heeft aanvaard.

Waarom de wetgever hier hard is

Bij de bouw van een woning staat een particulier tegenover een professionele partij, gaat het om een groot bedrag, en wordt er betaald voor iets wat nog niet bestaat. Zonder dwingend recht zouden de rechten uit deze afdeling in standaardvoorwaarden ongedaan kunnen worden gemaakt, en dan zouden ze in de praktijk weinig betekenen.

In de praktijk

Voor de opdrachtgever: komt u in een contract een beding tegen dat een van deze rechten inperkt, dan hoeft u daar niet mee akkoord te gaan en kunt u het later vernietigen en u gewoon op de wet beroepen. Dat gaat niet vanzelf, dus laat wel duidelijk weten dat u zich daarop beroept. Voor de aannemer: het opnemen van zulke bedingen levert niets op en leidt bij een geschil alleen tot discussie, omdat een particuliere opdrachtgever ze kan aantasten.