← Terug 7:103 · Inschrijving van uitspraken en wijzigingen bij huurkoop Verder 7:105 · De huurkoper die zich tot de financier wendt →

Artikel 7:104 BW: Bescherming van de huurkoper na inschrijving

Bescherming van de huurkoper na inschrijving

Wettekst

  1. Na de inschrijving van de notariële akte van huurkoop, daaronder begrepen voor die akte in de plaats tredende rechterlijke uitspraken als bedoeld in artikel 103 lid 1 onder a, kunnen tegen de huurkoper niet worden ingeroepen: a. een na die inschrijving tot stand gekomen vervreemding of bezwaring door de huurverkoper, tenzij deze vervreemding of bezwaring voortvloeit uit een eerder ingeschreven koop, huurkoop daaronder begrepen, of uit een recht op levering waarvoor op het tijdstip van de inschrijving reeds het proces- verbaal van een conservatoir beslag tot levering was ingeschreven; b. vervreemdingen of bezwaringen die plaatsvinden als vervolg op de onder a bedoelde vervreemding of bezwaring door de huurverkoper; c. een onderbewindstelling die na die inschrijving is tot stand gekomen of die, zo zij tevoren tot stand was gekomen, toen niet in de openbare registers was ingeschreven, tenzij de huurkoper haar op het tijdstip van die inschrijving kende; d. een na die inschrijving tot stand gekomen verhuring of verpachting; e. een na die inschrijving ingeschreven beding als bedoeld in artikel 252 van Boek 6; f. een executoriaal of conservatoir beslag waarvan het proces-verbaal na die inschrijving is ingeschreven; g. een faillissement of surséance van betaling van de huurverkoper of toepassing ten aanzien van hem van de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen, uitgesproken onderscheidenlijk van toepassing na de dag van die inschrijving.
  2. Indien de huurkoop was ingeschreven op de voet van artikel 3 geldt de inschrijving van de notariële akte van huurkoop voor de toepassing van artikel 3 lid 4 als levering.
  3. Voor de toepassing van de artikelen 24, 25 en 26 van Boek 3 geldt de inschrijving van een notariële akte van huurkoop als een inschrijving van een rechtshandeling tot verkrijging van een registergoed in de zin van deze artikelen.

Toelichting

Zodra de notariële akte van huurkoop is ingeschreven, staat de huurkoper sterk. Dit artikel bepaalt dat een reeks gebeurtenissen aan de kant van de verkoper hem daarna niet meer kan worden tegengeworpen. Wat na de inschrijving gebeurt, raakt hem in beginsel niet; wat ervoor was ingeschreven, wel. De datum van inschrijving is dus het scharnierpunt.

Wat hem niet kan worden tegengeworpen

  • Latere verkoop of bezwaring. Verkoopt de huurverkoper het pand daarna alsnog of vestigt hij er een hypotheek op, dan kan dat niet tegen de huurkoper worden ingeroepen. Hetzelfde geldt voor vervolgtransacties die daaruit voortkomen.
  • Latere onderbewindstelling. Een bewind dat na de inschrijving tot stand komt, of dat eerder bestond maar toen niet was ingeschreven, telt niet tegen hem, tenzij hij ervan wist.
  • Latere verhuur of verpachting. Verhuurt de verkoper het pand na de inschrijving aan een ander, dan raakt dat de huurkoper niet.
  • Later ingeschreven kwalitatieve verplichtingen. Een kwalitatieve verplichting die na de inschrijving in de registers komt, geldt niet tegen hem.
  • Later beslag. Een executoriaal of conservatoir beslag waarvan het proces-verbaal later is ingeschreven, kan hem niet worden tegengeworpen.

- Faillissement en schuldsanering. Een faillissement, surseance of schuldsanering van de verkoper die na de dag van inschrijving intreedt, staat hem niet in de weg.

De uitzonderingen

De bescherming is niet absoluut. Vloeit een latere vervreemding of bezwaring voort uit een eerder ingeschreven koop of huurkoop, of uit een recht op levering waarvoor al eerder een conservatoir leveringsbeslag was ingeschreven, dan gaat die voor. Wie als tweede inschrijft, gaat dus achter de eerste. Dat is de kern van het stelsel: het register bepaalt de volgorde.

Aansluiting op andere regelingen

Was de huurkoop al eerder ingeschreven op de voet van de regeling die artikel 7:3 BW voor de koop van een registergoed geeft, dan geldt de inschrijving van de notariële akte voor die regeling als levering. Verder wordt de inschrijving van de akte behandeld als de inschrijving van een rechtshandeling tot verkrijging van een registergoed, zodat de regels van Boek 3 erop aansluiten die beschermen wie afgaat op wat in de openbare registers wel of niet is ingeschreven.

Iemand woont in een pand op basis van een ingeschreven huurkoop en betaalt al jaren termijnen. De verkoper raakt in financiële problemen en gaat failliet. De curator kan de woning niet vrij van de huurkoop verkopen: het faillissement is na de inschrijving uitgesproken en kan de huurkoper niet worden tegengeworpen. Zonder inschrijving zou hij zijn woning en zijn betaalde termijnen kwijt zijn geweest.

In de praktijk

Dit is het artikel dat verklaart waarom de akte en de inschrijving van artikel 7:102 BW geen formaliteiten zijn. Alle bescherming hangt aan de datum van inschrijving. Voor de huurkoper is de boodschap dus: laat het niet slepen. Voor derden die met het pand te maken krijgen, is het register de plek waar zij de huurkoop kunnen zien staan.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.
← Terug 7:103 · Inschrijving van uitspraken en wijzigingen bij huurkoop Verder 7:105 · De huurkoper die zich tot de financier wendt →