Boek 7 Artikel 8 (7:8 BW)

Wie als particulier een nieuw gebouwde of nog te bouwen woning koopt, krijgt dezelfde bescherming als iemand die zo'n woning laat bouwen. Dit artikel verklaart daarvoor de artikelen 7:767 en 7:768 BW uit de regeling over aanneming van werk van overeenkomstige toepassing. Zonder deze schakel zou het uitmaken of u de woning koopt van een ontwikkelaar of laat bouwen door een aannemer, terwijl het voor u als bewoner op hetzelfde neerkomt.

Voor wie geldt dit

Er moeten drie dingen samenkomen. Het gaat om een woning die nieuw is gebouwd of nog gebouwd moet worden, en die bestaat uit een onroerende zaak of een deel daarvan, zoals een appartement in een nieuw complex. De koper is een natuurlijke persoon. En die koper handelt niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Koopt een belegger of een woningcorporatie, dan geldt deze bepaling niet.

Waarom de schakel naar aanneming van werk

Nieuwbouw wordt in de praktijk vaak in twee documenten gegoten: een koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst voor het huis. Bij de zuivere koop van een af te bouwen woning zou de koper anders buiten de bescherming vallen die de wet aan de particuliere opdrachtgever bij bouwwerk geeft. Dit artikel voorkomt dat en zorgt ervoor dat de juridische verpakking geen verschil maakt voor de bescherming die u krijgt.

Wat die twee artikelen precies inhouden, staat op hun eigen plaats in dit boek; wij beschrijven ze hier niet in detail, omdat dat een kwestie is van de tekst van die bepalingen zelf. De kern is dat zij de particuliere koper of opdrachtgever waarborgen geven rond de betaling en de nakoming door de bouwende partij.

Kan hiervan worden afgeweken

Nee, niet ten nadele van de koper. De bescherming is dwingend, zodat een ontwikkelaar haar niet met een clausule in de koopovereenkomst of in de algemene voorwaarden opzij kan zetten. De enige uitzondering die de wet noemt is een standaardregeling als bedoeld in artikel 6:214 BW. Staat er in uw contract iets wat de bescherming inperkt, dan kunt u zich daartegen verzetten, ook als u het stuk hebt ondertekend.

Een voorbeeld

U koopt een appartement in een complex dat over anderhalf jaar wordt opgeleverd. De ontwikkelaar legt u een contract voor waarin staat dat u bij oplevering het volledige bedrag moet voldoen en dat de bescherming uit de aannemingsregeling is uitgesloten. Die uitsluiting houdt geen stand: u handelt als particulier, het gaat om een te bouwen woning, en de wet verklaart die bescherming juist dwingend van toepassing.

In de praktijk

Nieuwbouw is voor de koper lastig omdat hij vooruit betaalt voor iets wat er nog niet staat. Deze bepaling zorgt ervoor dat hij daarbij niet slechter af is dan wie rechtstreeks een aannemer inschakelt.

• Kijk of u als particulier koopt. Koopt u op naam van uw onderneming, dan vervalt deze bescherming.
• Lees wat er over betaling en zekerheid is geregeld. Juist daar zit het verschil tussen een gezond en een ongunstig contract.
• Laat u niet afschrikken door een standaardcontract. Ook een breed gebruikt modelcontract kan bedingen bevatten die tegenover een particuliere koper geen stand houden.