Boek 7 Artikel 208 (7:208 BW)

Een gebrek kan meer kosten dan alleen ongemak. Een lekkage bederft meubels, een storing legt een bedrijf stil, vocht maakt kleding onbruikbaar. Artikel 7:208 BW noemt de situaties waarin de verhuurder voor zulke schade moet instaan.

De drie gevallen

De wet onderscheidt naar het moment waarop het gebrek ontstond en naar wat de verhuurder wist of zei.

• Ontstaan na het sluiten en toe te rekenen: het gebrek is er tijdens de huur gekomen en is aan de verhuurder toe te rekenen, bijvoorbeeld door nalatig onderhoud.
• Aanwezig bij aanvang en gekend: het gebrek bestond al bij het aangaan van de overeenkomst en de verhuurder kende het of had het behoren te kennen.

- Uitdrukkelijk ontkend: de verhuurder heeft bij het aangaan tegen de huurder gezegd dat de zaak dat gebrek niet had, terwijl het er wel was.

Kennen of behoren te kennen

Voor het tweede geval is niet alleen werkelijke kennis van belang; ook wat de verhuurder had behoren te weten telt. Of dat zo is, hangt af van de omstandigheden. Gegevens uit eerder onderhoud, eerdere meldingen of een keuring van het pand kunnen daarbij een rol spelen, net als de aard van het gebrek: een gebrek dat met een eenvoudige controle aan het licht zou zijn gekomen, ligt anders dan een gebrek dat volledig verborgen was. Zulke gegevens maken in een geschil concreet zichtbaar wat de verhuurder bij het aangaan van de huur over de staat van de zaak had kunnen weten.

Naast de plicht om te herstellen

Het artikel begint met de woorden 'onverminderd de gevolgen van niet-nakoming van de verplichting van artikel 206'. De aanspraak op schadevergoeding uit dit artikel staat dus naast de herstelplicht. De huurder kan herstel vorderen, over de tussenliggende periode minder huur betalen én de schade vergoed krijgen die het gebrek heeft veroorzaakt. Voor gebreken die de verhuurder bij het aangaan kende of had behoren te kennen, kan van dit artikel niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (artikel 7:209 BW).

Wat er niet onder valt

Is het gebrek pas tijdens de huur ontstaan zonder dat het de verhuurder valt aan te rekenen, en heeft hij er bij het aangaan niets over gezegd, dan levert dit artikel geen recht op schadevergoeding op. De huurder houdt dan wel zijn recht op herstel en op vermindering van de huurprijs.

Voorbeeld: bij het aangaan van de huur van een winkelruimte weet de verhuurder dat de elektrische installatie overbelast raakt bij gebruik van zware koelapparatuur, maar zegt daar niets over. Na een paar weken ontstaat kortsluiting en gaat de voorraad in de koelcellen verloren. De verhuurder moet die schade vergoeden, omdat het gebrek bij aanvang aanwezig was en hij het kende. Slaat daarentegen pas een jaar later de bliksem in de meterkast, zonder dat de verhuurder iets te verwijten valt, dan geeft dit artikel geen recht op vergoeding van de bedorven voorraad.

In de praktijk

Bij een vordering op grond van dit artikel gaat het om twee soorten feiten. De eerste betreft de schade: wat er is gebeurd en wat er beschadigd is, met foto's, aankoopbewijzen en data. De tweede betreft de vraag in welk van de drie gevallen het gebrek valt, want dat bepaalt of de verhuurder op grond van dit artikel moet betalen. Wat er bij het aangaan is gezegd of geschreven over de staat van het gehuurde, kan daarbij beslissend zijn: een uitdrukkelijke mededeling van de verhuurder dat een bepaald gebrek er niet is, valt onder het derde geval.