Artikel 7:107 BW: Verkoop van het huurkooppand door de huurverkoper

Draagt de huurverkoper het pand dat hij in huurkoop heeft gegeven over aan een ander, dan mag de huurkoper daar niet de dupe van worden. Dit artikel bepaalt dat zo'n vervreemding niet ten nadele van hem werkt en dat de verbintenis tussen hem en de huurverkoper gewoon blijft bestaan. Wel blijft het mogelijk dat de huurverkoper zijn rechten of de overeenkomst zelf overdraagt volgens de regels die daarvoor gelden.

Wat er beschermd wordt

De huurkoper woont of werkt in het pand en betaalt daarvoor in termijnen, terwijl de eigendom nog bij de ander ligt. Het eerste lid bepaalt dat vervreemding van de afgeleverde zaak door de huurverkoper niet ten nadele van de huurkoper werkt en de verbintenis tussen hen onverlet laat.

Samenhang met de inschrijving

Daarnaast geeft artikel 7:104 BW de huurkoper bescherming zodra de notariële akte is ingeschreven: latere verkopen en bezwaringen, beslagen, verhuur en een faillissement aan de kant van de verkoper kunnen hem dan niet worden tegengeworpen.

Wat wel kan: overdracht van de positie

Het tweede lid maakt duidelijk dat de huurverkoper zijn rechten uit de overeenkomst of de overeenkomst zelf wel kan overdragen, langs de gewone weg die daarvoor geldt. Dat betekent dat de huurkoper met een andere wederpartij te maken kan krijgen: een andere partij die de termijnen int en die uiteindelijk moet meewerken aan de levering. Zijn rechten en verplichtingen blijven daarbij dezelfde.

Iemand koopt een woning in huurkoop en betaalt jarenlang termijnen. De huurverkoper verkoopt het pand aan een belegger. Die belegger kan de bewoner niet als een ongewenste gebruiker behandelen: de vervreemding werkt niet ten nadele van de huurkoper. De verbintenis tussen huurkoper en huurverkoper blijft daarbij bestaan.

Het verschil met huur

Bij gewone huur regelt de wet dat de huurovereenkomst bij verkoop overgaat op de nieuwe eigenaar. Hier is de constructie anders: de huurkoop is koop en geen huur, zoals artikel 7:101 BW uitdrukkelijk bepaalt, en de bescherming loopt via de registers en via deze bepaling.

In de praktijk

Een wisseling van eigenaar werkt niet ten nadele van de huurkoper. Wordt hij benaderd door een nieuwe partij, dan mag hij verlangen dat wordt aangetoond dat de rechten zijn overgedragen. Voor de huurverkoper betekent het artikel dat hij zich niet van de huurkoop kan bevrijden door het pand te verkopen.