Boek 7 Artikel 209 (7:209 BW)

Huurovereenkomsten en algemene voorwaarden bevatten geregeld bepalingen die de aansprakelijkheid van de verhuurder voor gebreken beperken. Dit artikel trekt daar een grens. Drie onderdelen van de regeling staan vast in het voordeel van de huurder: de herstelplicht, de verlaging van de huurprijs en de vergoeding van schade. Slechtere afspraken daarover werken niet, althans niet wanneer de verhuurder al bij het sluiten wist van het gebrek of daarvan op de hoogte had moeten zijn.

Wat wel en niet vaststaat

De grens ligt bij de wetenschap van de verhuurder op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Ging het om een gebrek dat hij toen kende of moest kennen, dan zijn de genoemde bepalingen dwingend en kan de huurder een afwijkend beding aantasten. Gaat het om een gebrek dat later is ontstaan en dat hij toen niet kon kennen, dan is er meer ruimte om contractueel iets anders af te spreken. Bij huur van woonruimte bestaat die ruimte niet: daar gelden de herstelplicht, de vermindering van de huurprijs en de schadevergoeding ook voor later ontstane gebreken dwingend, behalve voor veranderingen en toevoegingen die de huurder zelf heeft aangebracht.

Welke bepalingen het betreft

Het gaat om drie onderdelen van de gebrekenregeling: de plicht tot herstel met de bijbehorende uitzonderingen, de vermindering van de huurprijs, en de schadevergoeding. Het gaat om de artikelen 7:206 leden 1 en 2, 7:207 en 7:208 BW. Het derde lid van de herstelbepaling, over zelf herstellen op kosten van de verhuurder, kent bovendien een eigen dwingende bescherming.

Wat de wetgever voor ogen had

De wetgever heeft de grens gelegd bij wat de verhuurder bij het aangaan wist of moest weten. Een risico dat de verhuurder op dat moment kon overzien, kan hij niet met een contractsbepaling op de huurder afwentelen. Voor gebreken die op dat moment voor hem niet kenbaar waren, laat de wet partijen buiten de woonruimte meer vrijheid om afspraken te maken over wie welk risico draagt.

Voorbeeld: in de huurovereenkomst voor een kantoorverdieping staat dat de verhuurder niet instaat voor de werking van de luchtbehandeling en dat huurvermindering wegens storingen is uitgesloten. Blijkt de installatie al bij het aangaan structureel te kort te schieten, en had de verhuurder dat uit eerdere onderhoudsrapporten kunnen weten, dan kan hij zich tegenover de huurder niet op die bepalingen beroepen. Raakt de installatie pas later defect door een oorzaak die hij bij het sluiten niet kon voorzien, dan kan het beding wel effect hebben; bij huur van woonruimte zou dat anders zijn.

Hoe de huurder dit gebruikt

Het beding vervalt niet vanzelf: het is vernietigbaar en de huurder moet zich daarop beroepen. Dat kan ook bij wijze van verweer, zodra de verhuurder het beding tegen hem inroept. Wel zal hij aannemelijk moeten maken dat de verhuurder het gebrek bij het aangaan kende of behoorde te kennen. Documenten uit de periode vóór de huur, eerdere klachten of de aard van het gebrek kunnen daarbij helpen.

In de praktijk

Bij het aangaan van een huurovereenkomst bepalen de bepalingen over onderhoud, aansprakelijkheid en huurvermindering wat partijen hebben afgesproken; wat de verhuurder dan over bekende gebreken meedeelt, kan later dienen als bewijs van wat hij wist. Doet zich een probleem voor, dan is de tekst van het contract niet altijd beslissend: als de verhuurder het gebrek kende of moest kennen, kan de huurder een afwijkend beding opzijzetten. Voor verhuurders betekent dit dat het vermelden van bekende gebreken bij het aangaan bepaalt wat zij later contractueel kunnen inroepen.