Boek 7 Artikel 201 (7:201 BW)

Wat huur is en waarop huur betrekking kan hebben

Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Huur kan ook op vermogensrechten betrekking hebben. In dat geval zijn de bepalingen van deze afdeling en de afdelingen 2–4 van toepassing, voor zover de strekking van die bepalingen of de aard van het recht zich daartegen niet verzet.
De pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.

Toelichting

Dit artikel opent de titel over huur en geeft aan wanneer een afspraak huur is. Twee verbintenissen zijn daarvoor genoeg: de verhuurder verbindt zich een zaak of een deel daarvan in gebruik te geven, en de huurder verbindt zich tot een tegenprestatie. Wat partijen hun afspraak noemen, is niet beslissend; het gaat om wat zij feitelijk zijn overeengekomen.

Voor wie geldt dit

De omschrijving is algemeen en geldt voor alle huur: van een woning, een winkelpand, een kantoor, een auto, een steiger of een machine. Binnen de titel volgen daarna bijzondere regimes, met heel verschillende bescherming voor woonruimte, voor bedrijfsruimte en voor overige ruimte. Om te weten welk regime geldt, moet eerst vaststaan dát er huur is; daarvoor dient dit artikel.

Een zaak of een deel daarvan

Het voorwerp van de huur hoeft niet een hele zaak te zijn: de wettekst noemt uitdrukkelijk 'een gedeelte daarvan'. Een afgebakend deel van een opslaghal of één verdieping van een gebouw kan dus afzonderlijk worden verhuurd. Wat de verhuurder belooft, is het gebruik van dat deel. In de overeenkomst duidelijk omschrijven welk deel het betreft, voorkomt later onzekerheid over waarop de huurder recht heeft.

De tegenprestatie hoeft geen geld te zijn

De wet spreekt van een tegenprestatie, niet van huurpenningen. Meestal is dat een geldbedrag, maar de wet sluit een andere vorm niet uit: het leveren van goederen of het verrichten van werk kan ook een tegenprestatie zijn.

Voorbeeld: een bakker mag de kelder van zijn buurman gebruiken om meel op te slaan. Geld betaalt hij daarvoor niet; in plaats daarvan bezorgt hij de buurman elke zaterdag drie broden. Er wordt gebruik verstrekt en daar staat een tegenprestatie tegenover, al is die in natura. Dat wijst op huur van de kelder, met de regels die daarbij horen.

Waarom de kwalificatie zo belangrijk is

Bij huur van woonruimte hangt aan de kwalificatie de hele huurbescherming: de beperkte opzeggingsgronden, de rol van de rechter en de regels over de huurprijs. Juist daarom kijkt de rechter naar de werkelijke inhoud van de afspraak en niet naar de titel boven het contract. Een overeenkomst die gebruik tegen een tegenprestatie regelt, is huur, ook als er iets anders boven staat.

Huur van vermogensrechten

Het tweede lid maakt duidelijk dat huur niet beperkt is tot stoffelijke zaken; ook een vermogensrecht kan worden verhuurd. Dan gelden alleen deze eerste afdeling en de afdelingen 2 tot en met 4, en ook die alleen voor zover hun strekking of de aard van het recht zich daar niet tegen verzet. De bijzondere regimes voor woonruimte en voor bedrijfsruimte blijven er dus buiten. Voor elke bepaling apart moet worden nagegaan of zij hier past.

Pacht valt erbuiten

Het derde lid zondert de pachtovereenkomst uit. Pacht gaat over het gebruik van landbouwgrond en van een landbouwbedrijf en heeft een eigen regeling met eigen termijnen, eigen bescherming en een eigen instantie die erover oordeelt. Wie land in gebruik geeft voor bedrijfsmatige landbouw, valt daarom niet onder de huurtitel, ook al lijkt de constructie erop.

In de praktijk

Bij een geschil komt eerst de vraag of er huur is: is er gebruik verstrekt en staat daar een tegenprestatie tegenover? Daarna volgt de vraag om wat voor soort ruimte het gaat, want dat bepaalt welk beschermingsregime geldt. De naam van het contract, bijvoorbeeld gebruiksovereenkomst, verandert de aard van de afspraak niet; beslissend zijn het verstrekte gebruik en de tegenprestatie.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Relevante jurisprudentie

Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.

Huurbescherming bij een gemengde overeenkomst?

Hoge Raad · 2017-03-10 · ECLI:NL:HR:2017:405

Een ondernemer verzorgde de catering bij besloten bijeenkomsten in een kasteel en mocht daarnaast ruimten in dat kasteel gebruiken voor een publieksrestaurant. Toen de catering werd beeindigd, was de vraag of hij zich voor die ruimten op huurbescherming kon beroepen. De Hoge Raad overweegt dat de regeling voor gemengde overeenkomsten ziet op het geval dat een overeenkomst niet in twee of meer van elkaar onafhankelijke overeenkomsten kan worden gesplitst; in beginsel gelden dan de regels van beide soorten overeenkomsten naast elkaar, en voor zover die regels niet met elkaar te verenigen zijn, moet door uitleg van de overeenkomst worden bepaald welke bepaling voorgaat. Het oordeel dat het restaurantgedeelte hier geen zelfstandig te beschermen huur opleverde, hield in cassatie stand.
Wanneer is een afspraak over gebruik een huurovereenkomst?

Hoge Raad · 2025-01-31 · ECLI:NL:HR:2025:167

Na het overlijden van de huurster maakten de verhuurder en de volwassen kinderen die in de woning waren achtergebleven afspraken over een termijn waarbinnen zij de woning zouden ontruimen. De vraag was of die afspraken zelf huurovereenkomsten waren. Volgens vaste rechtspraak moet de rechter eerst langs de gewone weg van uitleg vaststellen welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen, en pas daarna beoordelen of die inhoud onder de wettelijke omschrijving van huur valt; wat partijen met hun afspraak voor ogen hadden is voor die kwalificatie niet beslissend. Ook wanneer de inhoud aan de omschrijving van huur beantwoordt, kan kwalificatie als huur achterwege blijven als de inhoud en de aard van de overeenkomst als geheel dat niet toelaten, zoals bij een afspraak die enkel een ontruimingstermijn regelt.

Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.

Wettekst