Boek 7 Artikel 259 (7:259 BW)

Servicekosten en de jaarlijkse afrekening

De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming beloopt de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.
De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitstoverzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van twaalf maanden, die een boekjaar vormt en in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het overzicht van dat verstreken kalenderjaar op.
Bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft het overzicht als in lid 2 bedoeld betrekking op het tijdvak van het kalenderjaar dat op het tijdstip van de beëindiging reeds is verstreken.
De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van het overzicht bedoeld in lid 2, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan.

Toelichting

Wat de huurder aan kosten voor nutsvoorzieningen met een eigen meter en aan servicekosten moet betalen, is in de eerste plaats wat partijen zijn overeengekomen. Ontbreekt overeenstemming, dan geeft artikel 7:259 BW de maatstaf: voor nutsvoorzieningen het bedrag dat volgt uit de wettelijke rekenvoorschriften of dat als redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan gelden, en voor servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld. Daarnaast legt het artikel de verhuurder een harde administratieve plicht op.

Het jaarlijkse overzicht

De verhuurder moet de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar, een overzicht verstrekken van de in dat jaar in rekening gebrachte kosten. Dat overzicht moet naar soort zijn uitgesplitst en de wijze van berekening vermelden. Loopt een kostenpost die de verhuurder krijgt aangerekend niet over het kalenderjaar maar over een boekjaar van twaalf maanden dat in het verstreken kalenderjaar afloopt, dan hoort die post thuis in het overzicht over dat kalenderjaar. Beslissend is dus de periode van de kostenpost zelf en niet de administratie van de verhuurder. Eindigt de huur tussentijds, dan ziet het overzicht op het deel van het kalenderjaar dat op dat moment al is verstreken.

Recht op inzage

Een overzicht op één A4 zegt weinig als de onderliggende stukken onbekend blijven. Daarom moet de verhuurder de huurder op diens verzoek gelegenheid geven tot inzage in de boeken en andere bescheiden die aan het overzicht ten grondslag liggen, of in afschriften daarvan. De huurder kan dus vragen om de facturen van de schoonmaker, de energienota's en de contracten. Dat recht bestaat na verstrekking van het overzicht en is niet afhankelijk van de vraag of er al een geschil is.

Voorschot en werkelijke kosten

Wat de huurder maandelijks betaalt is vaak een voorschot op de werkelijke kosten. Het overzicht is dan het moment waarop wordt afgerekend: is er te veel betaald, dan volgt terugbetaling, is er te weinig betaald, dan volgt een bijbetaling. Partijen kunnen echter ook een vast bedrag afspreken; daaraan is de verhuurder dan gebonden, ook als de kosten hoger uitvallen, en het overzicht leidt in dat geval niet tot een naheffing. Een verhuurder die stelselmatig geen overzicht verstrekt, kan achterstallige kosten in de praktijk moeilijk alsnog in rekening brengen, terwijl de huurder wel om afrekening kan blijven vragen.

Een voorbeeld

Een huurder betaalt maandelijks een voorschot voor schoonmaak, verlichting van de gemeenschappelijke ruimten en een huismeester. Over vorig jaar krijgt hij in november nog steeds geen afrekening. Hij verzoekt schriftelijk om het overzicht, dat immers uiterlijk eind juni had moeten komen, en om inzage in de onderliggende facturen. Blijft de verhuurder in gebreke, dan kan hij het geschil over de betalingsverplichting aan de huurcommissie voorleggen.

In de praktijk

Bewaar uw voorschotbetalingen en de jaarlijkse overzichten in één map en leg ze naast elkaar. Vraag om inzage als een post fors stijgt of onduidelijk is, en doe dat schriftelijk. Voor de verhuurder is het overzicht meer dan een formaliteit: het is de grondslag voor elke naheffing, en zonder tijdige en uitgesplitste afrekening staat hij bij een geschil met lege handen.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Relevante jurisprudentie

Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.

Mag de rechter overeengekomen servicekosten toetsen?

Hoge Raad · 2020-04-24 · ECLI:NL:HR:2020:808

Een verhuurder belastte de volledige bijdrage aan de vereniging van eigenaars door aan de huurder van een geliberaliseerde woning. De Hoge Raad oordeelde dat voor zover die bijdrage geen vergoeding is voor zaken en diensten die met de bewoning samenhangen, de servicekostenregeling niet van toepassing is. In dat geval moet de rechter onderzoeken of hij de regeling over het niet redelijke voordeel moet toepassen. Daarmee is duidelijk dat ook bij vrije huurprijzen bedingen over bijkomende kosten aan deze norm kunnen worden getoetst.

Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.

Wettekst