Boek 7 Artikel 294 (7:294 BW)

Een verhuurder van winkel- of horecaruimte die de huur opzegt, moet in de opzegging zelf zeggen waarom. Doet hij dat niet, dan is de opzegging nietig: zij heeft geen enkel effect en de huur loopt door alsof er niets is gebeurd. Deze korte bepaling is daarmee een van de scherpste formele eisen in de hele regeling voor bedrijfsruimte.

Voor wie geldt dit

De eis geldt alleen voor de verhuurder. De huurder die opzegt hoeft geen reden te geven; hij kan zonder toelichting tegen het einde van een termijn opzeggen. Het onderscheid is logisch: de gronden bepalen wat er in een latere procedure aan de orde kan komen, en het is de verhuurder die de huurder uit zijn bedrijfspand wil hebben.

Waarom de gronden erin moeten

De vermelding heeft twee functies. De huurder weet meteen waar hij aan toe is en kan beoordelen of hij zich verzet of instemt. En de verhuurder legt zich vast: als het later tot een procedure komt, kan hij alleen beëindiging vragen op de gronden die in de opzegging staan. Een grond die hij toen niet noemde, kan hij er niet alsnog bij halen. Wie dus opzegt omdat hij het pand zelf wil gebruiken, kan niet halverwege de zaak overstappen op verwijten over de bedrijfsvoering van de huurder. Daarbij moet de opgegeven grond ook een grond zijn waarop de rechter de huur kan beëindigen: tegen het einde van de eerste termijn kan dat alleen slechte bedrijfsvoering van de huurder of dringend persoonlijk gebruik zijn (artikel 7:296 lid 1 BW). Een opzegging die wel een reden noemt maar geen wettelijke beëindigingsgrond, brengt de verhuurder niet verder.

Wat nietigheid betekent

Nietig is sterker dan vernietigbaar. Bij een vernietigbare handeling moet iemand zich erop beroepen; een nietige opzegging heeft van meet af aan geen werking. Er is dus geen opzegging gedaan, de termijn is niet gaan lopen en de huur loopt gewoon door. Wil de verhuurder alsnog beëindigen, dan moet hij opnieuw opzeggen, en dan geldt opnieuw de eis dat dit ten minste een jaar voor het einde van een termijn gebeurt. In de praktijk kost een gebrekkige opzegging hem daardoor al snel een hele nieuwe termijn.

• Schrijf de gronden concreet op. Beschrijf de feitelijke reden, en zorg dat die onder een van de wettelijke beëindigingsgronden valt; een reden die dat niet doet, helpt de verhuurder niet.
• Noem alles wat je wilt aanvoeren. Wat er niet in staat, kan in de procedure niet meer worden gebruikt.
• Let ook op vorm en termijn. De opzegging moet per exploot of aangetekende brief en ten minste een jaar van tevoren.

Een voorbeeld: een verhuurder stuurt precies op tijd een aangetekende brief waarin staat dat hij de huur van de winkelruimte opzegt tegen het einde van de termijn, zonder verder iets toe te lichten. De huurder reageert niet. Toch is er niets gebeurd: de opzegging is nietig en de huur wordt van rechtswege verlengd.

In de praktijk

Voor de huurder is dit het eerste dat hij moet controleren als er een opzeggingsbrief binnenkomt: staat er een reden in, en welke. Voor de verhuurder is het een reden om de brief zorgvuldig op te stellen en niet te wachten tot de laatste week, zodat een fout nog te herstellen valt. Een opzegging die goed is opgesteld, bepaalt bovendien het speelveld van de eventuele procedure die erop volgt.