Artikel 7:757a BW: Het opleverdossier bij de bouw van een bouwwerk

Wie een bouwwerk laat maken, krijgt er iets ingewikkelds bij: leidingen achter de muur, een installatie die onderhoud vraagt, constructies die je later niet zomaar mag doorboren. Dit artikel verplicht de aannemer om daar papieren bij te leveren. Bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, moet hij een dossier over het tot stand gebrachte bouwwerk aan de opdrachtgever overleggen.

Wanneer het dossier moet worden geleverd

Het moment ligt vast: bij de mededeling dat het werk gereed is voor oplevering, het moment dat in artikel 7:758 BW het opleveringstraject in gang zet. Het dossier hoort dus bij de oplevering en niet ergens daarna. Het ligt daardoor al bij de opdrachtgever op het moment dat hij het werk gaat opnemen.

Wat er in moet

De maatstaf is dat het dossier volledig inzicht geeft in de nakoming door de aannemer en in de uitgevoerde werkzaamheden. De wet noemt daarnaast twee categorieën die er in ieder geval in horen.

• Tekeningen en berekeningen van het bouwwerk en de installaties, met een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties en van de gebruiksfuncties van het bouwwerk.
• Gegevens en bescheiden voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk, dus wat de gebruiker nodig heeft om er goed mee om te gaan.

De woorden 'in ieder geval' maken duidelijk dat deze twee categorieën een ondergrens zijn: wat verder nodig is voor volledig inzicht in de nakoming, hoort er ook in.

Waarvoor het dossier dient

Het dossier is meer dan een stapel papier bij de sleuteloverdracht. Het is bruikbaar bij de opneming vóór de oplevering, het is nodig bij later onderhoud en verbouwingen, en het kan van nut zijn wanneer later een gebrek aan het licht komt. Wie na drie jaar lekkage heeft, kan met de tekeningen laten zien hoe de leidingen zijn gelegd. En wie het huis verkoopt, kan het dossier meegeven aan de koper.

Een voorbeeld: twee jaar na oplevering wil een eigenaar zonnepanelen laten plaatsen en moet de installateur weten hoe de dakconstructie is opgebouwd en waar de elektra loopt. Staat dat in het dossier, dan kost dat een kwartier. Ontbreekt het, dan moeten er metingen en soms zelfs sloopwerk aan te pas komen.

Voor welke werken

De verplichting geldt bij aanneming van een bouwwerk, dus niet bij elke klus waarbij een aannemer betrokken is. Het overleggen van het dossier is een verplichting van de aannemer uit de overeenkomst. Blijft het dossier uit of is het onvolledig, dan schiet hij in die verplichting tekort en staan de opdrachtgever de gewone middelen uit het verbintenissenrecht ter beschikking, zoals een vordering tot nakoming.

In de praktijk

Voor de opdrachtgever: vraag het dossier op zodra de aannemer meldt dat het werk klaar is, en controleer aan de hand van de wettelijke inhoudseisen of het compleet is. Bewaar het daarna zorgvuldig, samen met de garantiebewijzen van installaties. Voor de aannemer: wie de tekeningen, berekeningen en productinformatie al tijdens de bouw verzamelt, kan het dossier bij de kennisgeving van gereedheid zonder vertraging overleggen.