Boek 7 Artikel 251 (7:251 BW)

Artikel 7:251 BW doet twee dingen. Het verklaart een contractsbepaling nietig wanneer die ertoe leidt dat de huur binnen een periode van twaalf maanden vaker dan één keer omhooggaat, met enkele uitzonderingen. En het bekort de termijn waarbinnen een verhuurder een verhoging nog kan opeisen. Beide regels beschermen de huurder tegen verrassingen achteraf.

Eén verhoging per twaalf maanden

De hoofdregel is streng: een beding dat meer dan één verhoging per twaalf maanden oplevert, is nietig. Nietig wil zeggen dat het van rechtswege geen effect heeft; de huurder hoeft er niets voor te doen en hoeft het niet te laten vernietigen. Op deze regel gelden uitzonderingen voor de gevallen die de wet apart noemt: een verhoging in verband met voorzieningen die tijdens de huur zijn aangebracht, en de gevallen waarin de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte een extra verhoging toestaat. Buiten die gevallen geldt: één keer per jaar.

De verjaring van een verhoging

Het tweede lid wijkt af van de algemene verjaringstermijn van artikel 3:308 BW. Een vordering tot betaling van een huurprijsverhoging verjaart door verloop van twee jaren na de aanvang van de dag volgend op die waarop zij opeisbaar is geworden. Informeert de verhuurder de huurder in enig jaar niet schriftelijk over het opeisbaar worden van zo'n vordering in dat jaar, dan is de termijn nog korter: één jaar. Wie als verhuurder dus niets van zich laat horen, verliest zijn aanspraak snel.

Waarom die korte termijn er is

De gedachte is dat huurders niet jaren later moeten worden geconfronteerd met een stapel niet doorgevoerde verhogingen. Huur is een lopende verplichting die een huishouden op maandbasis draagt; een naheffing over meerdere jaren kan een huishouden in problemen brengen. Door de termijn te bekorten en die nog verder te bekorten als de verhuurder niet informeert, legt de wet de verantwoordelijkheid bij degene die de administratie voert.

Een voorbeeld

In een huurcontract staat dat de huur jaarlijks per 1 juli wordt geïndexeerd en daarnaast per 1 januari met een vast percentage stijgt. Dat beding levert twee verhogingen in twaalf maanden op en is in zoverre nietig. Betaalt de huurder beide verhogingen jaren achtereen, dan is dat geen instemming: het beding blijft zonder effect. Ontdekt hij het later, dan kan hij het te veel betaalde in beginsel terugvorderen, met inachtneming van de gewone verjaringsregels.

In de praktijk

Kijk in uw contract of er meer dan één verhogingsmoment per jaar in staat en reken na wat er feitelijk is doorgevoerd. Bewaar de brieven waarin verhogingen worden aangekondigd, want daaruit blijkt of de verhuurder u tijdig heeft geïnformeerd. Voor de verhuurder is de boodschap eenvoudig: kondig verhogingen jaarlijks schriftelijk aan en incasseer ze meteen, want een vergeten verhoging is na verloop van tijd niet meer af te dwingen.