Boek 7 Artikel 223 (7:223 BW)

Wil de verhuurder de zaak na het einde van de lopende huur opnieuw verhuren of verkopen, dan moet de huurder daaraan meewerken. Artikel 7:223 BW verplicht hem twee dingen te dulden: de gebruikelijke aanduidingen dat het pand te huur of te koop is, en bezichtigingen door belangstellenden. De huurder hoeft niet weg en houdt zijn gewone rechten, maar hij mag de verkoop of nieuwe verhuur niet frustreren door de deur dicht te houden.

Voor wie geldt dit

De bepaling geldt voor de huurder van een onroerende zaak of een deel daarvan: een woning, een appartement, een kamer, een winkel of een kantoor. Bij roerende zaken speelt zij niet. Zij geldt ongeacht of het om woonruimte, bedrijfsruimte of overige ruimte gaat, en ongeacht wie de huur heeft opgezegd. Wel veronderstelt zij dat er werkelijk een voornemen is om te verhuren na afloop van de lopende huur of om te verkopen; zonder dat voornemen is er geen grond om bezichtigingen te eisen.

Wat de huurder moet dulden

• De gebruikelijke kennisgevingen. Een bord of raambiljet dat het pand te huur of te koop is, op de plaats waar zoiets normaal hangt. Niet: reclame die verder gaat dan gebruikelijk is.

- Gelegenheid tot bezichtiging. Belangstellenden moeten binnen kunnen kijken, in gezelschap van de verhuurder of de makelaar.

Wat de huurder niet hoeft te dulden

De verplichting is begrensd door wat redelijk is. De huurder woont er nog en heeft recht op ongestoord gebruik en op privacy. Daaruit volgt dat bezichtigingen op afspraak gaan, op fatsoenlijke tijden, in een redelijke frequentie en met aankondiging vooraf. Een verhuurder die aankondigt dat hij voortaan met een sleutel binnenkomt wanneer het hem uitkomt, of die dagelijks groepen door de woning leidt, gaat verder dan artikel 7:223 BW hem geeft. De huurder hoeft ook niet zelf de rondleiding te verzorgen of zijn spullen op te ruimen voor de foto's.

Een voorbeeld. Een huurder heeft zelf de huur opgezegd tegen 1 juli. De verhuurder wil de woning per die datum opnieuw verhuren en vraagt in mei om twee bezichtigingsmomenten per week, telkens een uur, op donderdagavond en zaterdagochtend. Dat is precies waarvoor deze bepaling is geschreven: de huurder moet dat toelaten. Wil de verhuurder in plaats daarvan elke dag na het werk langskomen met wisselende kandidaten, dan mag de huurder daar grenzen aan stellen.

Kan hiervan worden afgeweken

Het artikel zegt niet dat het dwingend is. Partijen kunnen in het huurcontract afspreken hoe bezichtigingen precies verlopen, bijvoorbeeld dat zij minimaal een dag vooraf worden aangekondigd. Zulke afspraken werken meestal in het voordeel van de huurder, omdat zij de vage norm concreet maken. Een beding dat de verhuurder onbeperkt toegang geeft, staat op gespannen voet met het recht op ongestoord gebruik en zal een rechter niet snel letterlijk toepassen.

In de praktijk

Maak afspraken over tijdstippen en zet ze in een berichtje, zodat achteraf duidelijk is wat is toegezegd. Voor de huurder is meewerken vaak ook de snelste weg naar een rustige laatste periode. Weigert de huurder elke medewerking, dan schiet hij tekort en kan de verhuurder nakoming vorderen en in ernstige gevallen schadevergoeding. Weigert de verhuurder zich aan redelijke tijden te houden, dan kan de huurder zich beroepen op zijn recht op ongestoord gebruik van het gehuurde.