Boek 7 Artikel 230 (7:230 BW)

Loopt een huurovereenkomst af en blijft de huurder het gehuurde gebruiken terwijl de verhuurder dat goedvindt, dan wordt de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd. Dat gebeurt vanzelf, zonder nieuw contract en zonder handtekening. Hoe lang de huur oorspronkelijk was aangegaan doet er niet toe: een huur voor één jaar of voor tien jaar verandert op dezelfde manier in een huur voor onbepaalde tijd. Alleen als van een andere bedoeling blijkt, gebeurt dat niet.

Wanneer treedt dit in werking

Er zijn twee voorwaarden. De huurovereenkomst moet zijn afgelopen, en de huurder moet het gebruik behouden met goedvinden van de verhuurder. Dat goedvinden hoeft niet met zoveel woorden te worden gegeven. Een verhuurder die de sleutels laat waar ze zijn, gewoon de huur blijft incasseren en niets van zich laat horen, vindt het feitelijk goed. Wie dat niet wil, moet dus in actie komen.

Wat er verandert en wat niet

Verandert: de duur. Wat een huur met een einddatum was, is voortaan een huur die pas eindigt door opzegging. Verandert niet: de rest van de afspraken. De huurprijs, de betaaldag, de bestemming van het gehuurde en de overige bedingen lopen door zoals zij waren. De voortzetting is dus geen nieuwe overeenkomst maar een verlenging van de bestaande, met alles wat daarbij hoort, inclusief een lopende bankgarantie of borgstelling zolang die daarop ziet.

Blijkt van een andere bedoeling

De regel geldt niet als van een andere bedoeling blijkt. Die bedoeling kan blijken uit wat partijen hebben afgesproken of uit wat er feitelijk gebeurt: een verhuurder die vóór de einddatum schriftelijk laat weten dat hij geen voortzetting wil en meteen om ontruiming vraagt, een uitdrukkelijke afspraak dat de huurder nog twee weken mag blijven om te verhuizen, of een tijdelijke gebruiksovereenkomst die uitdrukkelijk in de plaats komt van de huur. Enkel stilzwijgen van de verhuurder is niet genoeg om aan de verlenging te ontkomen.

Woonruimte

Bij huur van woonruimte geldt een eigen kader. Artikel 7:242 lid 2 BW bepaalt dat van dit artikel niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Afspraken die de werking van de verlenging in het nadeel van de huurder beperken, hebben bij woonruimte dus geen effect. Daarnaast bevat de afdeling over woonruimte eigen regels over huur voor bepaalde tijd en over wat er gebeurt als de afgesproken termijn verstrijkt; die regels gaan voor.

Een voorbeeld

Een ondernemer huurt een opslagruimte voor twee jaar, aflopend op 1 oktober. Hij blijft de ruimte daarna gebruiken en maakt op 1 november en 1 december gewoon de huur over; de verhuurder incasseert die zonder iets te zeggen. De huur is dan voor onbepaalde tijd verlengd. Wil de verhuurder er in januari alsnog vanaf, dan moet hij opzeggen met inachtneming van de regels die daarvoor gelden; hij kan zich niet meer beroepen op de einddatum van 1 oktober.

In de praktijk

Voor de huurder betekent deze bepaling dat doorgebruiken met instemming van de verhuurder een huur voor onbepaalde tijd oplevert. Voor de verhuurder betekent het dat stilzwijgen gevolgen heeft. Wie een tijdelijke huur tijdelijk wil houden, moet ruim voor de einddatum schriftelijk bevestigen dat de huur op die datum eindigt en dat van voortzetting geen sprake is, en moet daar daarna ook naar handelen, bijvoorbeeld door na de einddatum geen huur meer als zodanig te aanvaarden. Kijk daarbij altijd eerst welk huurregime van toepassing is.