Boek 7 Artikel 278 (7:278 BW)

Wie een woning onderhuurt, heeft zijn rechten van de hoofdhuurder gekregen en niet van de eigenaar. Eindigt de hoofdhuur, dan is de vraag wat er met de onderhuur gebeurt. In sommige gevallen zet de hoofdverhuurder de onderhuur voort en verandert er voor de onderhuurder weinig. Gebeurt dat niet, dan bepaalt dit artikel dat de onderhuur eindigt op het tijdstip van ontruiming dat de rechter op vordering van de hoofdverhuurder heeft vastgesteld. Het artikel regelt alleen dat geval: het einde van de onderhuur wordt gekoppeld aan een ontruimingsdatum die de rechter in de procedure tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder heeft bepaald.

Wanneer eindigt de onderhuur

Het artikel ziet op de onderhuur die niet op grond van artikel 7:269 BW door de hoofdverhuurder wordt voortgezet. De onderhuurder krijgt dan geen eigen einddatum en geen eigen opzegging: zijn overeenkomst eindigt van rechtswege op het ontruimingstijdstip dat in de procedure tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder is bepaald. Die datum wordt vastgesteld in een zaak waarin de onderhuurder niet vanzelf partij is; de volgende leden van het artikel bieden daarvoor een tegenwicht.

De hoofdhuurder moet voor de onderhuurder opkomen

Heeft de hoofdhuurder bij de beëindiging en bij het bepalen van het ontruimingstijdstip onvoldoende gewaakt voor de belangen van zijn onderhuurder, dan moet hij de schade vergoeden die de onderhuurder daardoor lijdt. Of de hoofdhuurder voldoende heeft gedaan, hangt af van de omstandigheden. Het artikel noemt zelf twee momenten waarop die belangen een rol spelen:

• De beëindiging. In de procedure over het einde van de hoofdhuur kan de hoofdhuurder verweer voeren, ook met het oog op de positie van zijn onderhuurder.
• Het tijdstip van ontruiming. Bij de vaststelling van de ontruimingsdatum kan de hoofdhuurder aandacht vragen voor de tijd die zijn onderhuurder nodig heeft.

- Gevolg. Schiet hij op die punten tekort, dan is hij aansprakelijk voor de schade die de onderhuurder daardoor lijdt.

De onderhuurder in het geding roepen

Het derde lid geeft de hoofdhuurder tegen wie de hoofdverhuurder een vordering instelt die ook de belangen van de onderhuurder raakt, de bevoegdheid die onderhuurder in het geding te roepen. Daarmee kan het geschil in één procedure worden behandeld. De onderhuurder krijgt dan de gelegenheid in dezelfde zaak zijn eigen standpunt naar voren te brengen, bijvoorbeeld over de termijn waarop hij kan ontruimen. Het is een bevoegdheid van de hoofdhuurder, geen verplichting.

Een voorbeeld: iemand huurt een woning en verhuurt met toestemming een kamer onder. De hoofdverhuurder vordert beëindiging en de rechter stelt een ontruimingsdatum vast. Heeft de hoofdhuurder in die procedure in het geheel geen aandacht gevraagd voor de positie van de kamerhuurder, die daardoor binnen enkele weken weg moet, dan kan de kamerhuurder de hoofdhuurder aanspreken voor zijn verhuis- en dubbele woonkosten, als vaststaat dat de hoofdhuurder onvoldoende voor zijn belangen heeft gewaakt.

Kan hiervan worden afgeweken

Niet ten nadele van de huurder of de onderhuurder: artikel 7:282 BW verklaart de bepalingen over de beëindiging van de huur van woonruimte, waaronder deze, semidwingend. Een clausule in het onderhuurcontract waarin de onderhuurder afstand doet van schadevergoeding, houdt dus geen stand.

In de praktijk

Voor de onderhuurder is het belangrijk om bij het eerste signaal over een beëindiging van de hoofdhuur te vragen wat er speelt en of hij in de procedure kan worden betrokken. Voor de hoofdhuurder volgt uit dit artikel dat hij bij het einde van zijn eigen huur rekening moet houden met de onderhuurder: hij kan diens positie in de procedure aan de orde stellen en hem in het geding roepen, en als hij te weinig voor diens belangen opkomt, kan hij schadeplichtig worden.