Boek 7 Artikel 264 (7:264 BW)

Bij het sluiten van een huurovereenkomst voor woonruimte is de huurder zelden de sterkste partij. Wie een woning nodig heeft, tekent voor van alles. Artikel 7:264 BW beschermt hem daartegen: elk beding dat in verband met de totstandkoming van de huur is gemaakt en dat niet de huurprijs betreft, is nietig voor zover daarbij ten behoeve van een van de partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Hetzelfde geldt voor bedingen waarbij zo'n voordeel door of tegenover een derde wordt bedongen.

Wat is een niet redelijk voordeel

Beslissend is of tegenover het voordeel een reële prestatie staat. Betaalt de huurder voor iets wat hij werkelijk krijgt en waar hij iets aan heeft, dan is er niets aan de hand. Betaalt hij zonder dat daar iets tegenover staat, of staat het bedrag in geen verhouding tot wat hij ontvangt, dan is het voordeel niet redelijk. Het artikel ziet op bedingen 'in verband met de totstandkoming' van de huur: het gaat om wat de huurder moet betalen of toezeggen om de woning te krijgen. Afspraken over de huurprijs zelf vallen erbuiten; daarvoor gelden de huurprijsregels.

Ook tegenover derden

Het tweede lid trekt de bescherming door naar derden. Het maakt dus niet uit of de verhuurder zelf het voordeel ontvangt, of dat het bedrag wordt betaald aan iemand anders, bijvoorbeeld een vennootschap van de verhuurder zelf of een kennis van hem. Ook omgekeerd is de herkomst van het voordeel niet bepalend. Steeds is de vraag of het beding in verband met het aangaan van de huur is gemaakt en of er een reële tegenprestatie tegenover staat.

Nietig voor zover

De sanctie is nietigheid, en die werkt van rechtswege: de huurder hoeft niets te vernietigen en hoeft geen procedure te beginnen om zich erop te beroepen. De nietigheid gaat bovendien niet verder dan nodig: zij treft het beding voor zover daarbij het onredelijke voordeel is overeengekomen. Wat al is betaald op grond van zo'n beding, is onverschuldigd betaald en kan worden teruggevorderd, met inachtneming van de gewone verjaringsregels.

Een voorbeeld

Een verhuurder laat een gegadigde voor een studio een niet-restitueerbare 'reserveringsvergoeding' betalen om de woning een week voor hem vast te houden, en verplicht hem daarnaast een eindschoonmaak af te nemen bij de schoonmaakdienst van zijn zwager voordat hij er zelf heeft gewoond. Voor de reservering krijgt de huurder niets wat hij niet ook met het tekenen van het contract zou krijgen, en de schoonmaak dient de verhuurder en niet hem. Beide bedingen kunnen daarom onder dit artikel vallen, het eerste op grond van het eerste lid en het tweede, waarbij een derde het geld ontvangt, op grond van het tweede lid. Wat hij heeft betaald, kan hij terugvragen.

In de praktijk

Bewaar alle stukken uit de fase vóór het tekenen: advertenties, e-mails, facturen, betaalbewijzen en overzichten van bedragen. Vraag bij elke post waarvoor u betaalt en wat u daarvoor krijgt. Ontdekt u later dat u voor niets hebt betaald, stuur dan een schriftelijk verzoek om terugbetaling met verwijzing naar deze bepaling. Ook wie als verhuurder of als derde bij het aangaan van de huur kosten in rekening brengt, heeft met deze maatstaf te maken: zonder werkelijke prestatie die de huurder ten goede komt, is het beding in zoverre nietig.