Boek 7 Artikel 384 (7:384 BW)

Een pachter die zijn voorkeursrecht gebruikt, verwerft het verpachte als zittende pachter, en de prijs die hij betaalt ligt in de regel onder de waarde die dezelfde grond zonder pacht zou hebben. Dit artikel verbindt aan die verkrijging een verplichting voor de eerste tien jaar: vervreemdt de pachter in die periode het verkregene geheel of gedeeltelijk, dan is hij zijn vroegere verpachter een vergoeding verschuldigd. Die vergoeding wordt met elk verstreken jaar kleiner.

Hoe de vergoeding wordt berekend

Het tweede lid neemt twee bedragen als uitgangspunt: de prijs die de pachter heeft betaald en de waarde van het verkregene in pachtvrije staat op het moment van verkrijging. Het verschil daartussen is de vergoeding. Het derde lid wijkt daarvan af als de pachtvrije waarde op het moment van de doorverkoop lager is dan op het moment van verkrijging; dan wordt het verschil berekend met die lagere waarde ten tijde van de vervreemding. Er wordt dus steeds gerekend met de laagste van de twee pachtvrije waarden.

De aflopende schaal

De verplichting wordt met de jaren kleiner. Voor elk jaar dat sinds de verkrijging is verstreken, neemt de vergoeding af met een tiende deel. Na tien jaar is er niets meer verschuldigd. Verkoopt de pachter maar een deel van het object, dan vermindert de vergoeding naar evenredigheid. Het gevolg is dat een snelle doorverkoop het meeste kost, terwijl de pachter na tien jaar als gewone eigenaar over zijn grond kan beschikken.

• Kort na de koop doorverkopen levert vrijwel het volle verschil aan de verpachter op.
• Na verloop van jaren blijft er steeds minder over, tot de verplichting helemaal wegvalt.

- Bij verkoop van een deel wordt de vergoeding naar rato berekend.

Overdracht binnen de familie

Het vijfde lid kent twee situaties waarin een overdracht geen vergoeding oplevert.

• Overdracht door de pachter zelf aan zijn echtgenoot of geregistreerde partner, aan een bloed- of aanverwant in de rechte lijn, aan een pleegkind of aan een medepachter.
• Doorgifte in de familielijn: een bloed- of aanverwant in de rechte lijn of een pleegkind van de pachter draagt over aan een eigen bloedverwant in de rechte lijn of een eigen pleegkind.

In beide gevallen schuift de verplichting door naar de verkrijger. Verkoopt die het object binnen de periode van tien jaar, gerekend vanaf de oorspronkelijke verkrijging door de pachter, aan iemand buiten de vrijgestelde gevallen, dan is hij zelf de vergoeding verschuldigd. Wie onder de tweede situatie valt, bepaalt de wet nauwkeurig; een overdracht die niet past in een van beide omschrijvingen, levert gewoon de afdrachtplicht op.

Constructies tellen niet

De wet kijkt naar de werkelijkheid. Als vervreemding geldt ook elke andere overeenkomst of rechtshandeling, hoe genoemd of vormgegeven ook, waarvan moet worden aangenomen dat zij niet zou zijn aangegaan als deze vergoeding niet verschuldigd zou zijn geweest. Wie het object langs een omweg overdraagt om de afdracht te ontlopen, loopt dus tegen dezelfde verplichting aan.

Een voorbeeld. Een pachter koopt de door hem gepachte percelen tegen de verpachte waarde. Drie jaar later biedt een projectontwikkelaar hem een fors bedrag. Verkoopt hij, dan moet hij het verschil tussen zijn koopsom en de toenmalige vrije waarde afdragen, verminderd met drie tiende deel voor de verstreken jaren. Stel dat hij 600.000 euro betaalde terwijl de pachtvrije waarde toen 900.000 euro was: het verschil van 300.000 euro wordt na drie jaar met drie tiende verminderd, zodat 210.000 euro resteert. Wacht hij langer, dan wordt zijn afdracht elk jaar kleiner.

In de praktijk

Reken vóór een doorverkoop uit wat de afdracht bedraagt; die kan een aanzienlijk deel van de opbrengst wegnemen. Ga bij een overdracht binnen de familie na of de verkrijger precies binnen een van de omschrijvingen van het vijfde lid valt, en wijs hem erop dat de afdrachtplicht bij een latere verkoop op hem kan overgaan.