De bemiddelingsovereenkomst is de overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de opdrachtnemer, zich tegenover de andere partij, de opdrachtgever, verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden.
←
Terug 7:424 · Toepassing van de regels over lastgeving op andere tussenpersoonsverhoudingen
Verder 7:426 · Wanneer een tussenpersoon recht heeft op zijn loon
→
Boek 7 Artikel 425 (7:425 BW)
Wat een bemiddelingsovereenkomst is
Wettekst
Toelichting
Wie een makelaar, een assurantietussenpersoon of een online platform inschakelt om een deal rond te krijgen, sluit meestal een bemiddelingsovereenkomst. Artikel 7:425 BW omschrijft die overeenkomst. Het is een bijzondere vorm van opdracht: de een belooft de ander, tegen betaling, te helpen om als tussenpersoon een of meer contracten met derden rond te krijgen. Die omschrijving bepaalt welke regels er verder gelden.
De vier kenmerken
Uit de definitie zijn vier elementen te halen die alle vier aanwezig moeten zijn:
- Een overeenkomst van opdracht: de algemene regels over opdracht gelden dus ook, waaronder de zorg van een goed opdrachtnemer en de mogelijkheid van opzegging.
- Werkzaam zijn als tussenpersoon: de bemiddelaar staat tussen zijn opdrachtgever en de derde in.
- Gericht op totstandkoming van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en een derde. Partijen bij die overeenkomst zijn de opdrachtgever en de derde.
- Tegen loon: de wet noemt de betaling uitdrukkelijk als onderdeel van de omschrijving.
Afbakening
De bemiddelingsovereenkomst moet worden onderscheiden van andere overeenkomsten waarbij iemand voor een ander werkzaam is. De lastgeving van artikel 7:414 BW draait om het verrichten van rechtshandelingen voor rekening van de lastgever. De agentuurovereenkomst van artikel 7:428 BW veronderstelt een overeenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd met een vaste principaal. Bij een arbeidsovereenkomst werkt iemand in dienst van een werkgever. En wie zelf inkoopt en doorverkoopt, is geen tussenpersoon, maar handelt voor eigen rekening en risico. Welke figuur zich voordoet, bepaalt welke regels van toepassing zijn.
Voor wie geldt dit
De omschrijving is neutraal: zij geldt zowel wanneer een consument een makelaar inschakelt bij de aankoop van een huis als wanneer twee ondernemingen een bemiddelaar gebruiken. Wel staat verderop in deze afdeling en in de afdeling over opdracht bijzondere bescherming voor de particulier, bijvoorbeeld waar het gaat om een tussenpersoon die voor twee partijen tegelijk optreedt.
Een voorbeeld. Iemand geeft een makelaar de opdracht een woning te verkopen. De makelaar zet de woning in de verkoop, voert de bezichtigingen en onderhandelt, maar de koopovereenkomst wordt gesloten tussen de eigenaar en de koper. De makelaar is en blijft tussenpersoon; zijn aanspraak op courtage volgt uit artikel 7:426 BW.
In de praktijk
Voor de opdrachtgever is de definitie het beginpunt van drie praktische vragen: wanneer is het loon verschuldigd, mag de tussenpersoon ook voor de andere kant optreden, en hoe raakt hij van de afspraak af. Voor de tussenpersoon is vooral van belang dat hij duidelijk maakt in welke hoedanigheid hij optreedt. Wie de indruk wekt uitsluitend voor de ene partij te werken terwijl hij ook door de andere wordt betaald, kan in strijd komen met de bepalingen over belangenverstrengeling in deze afdeling.
Redactionele toelichting .
Geen juridisch advies.
Relevante jurisprudentie
Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.
-
Staat een makelaar in voor een volmacht?
Een makelaar liet aan een bieder weten dat diens bod was aanvaard, terwijl de opdrachtgever daar niet mee instemde. De Hoge Raad oordeelde dat een opdracht aan een makelaar om bij de verkoop te bemiddelen in beginsel niet de bevoegdheid meebrengt om de koopovereenkomst namens de opdrachtgever te sluiten. Wie op zo'n mededeling wil afgaan, moet bijzondere omstandigheden stellen waaruit blijkt dat de makelaar als gevolmachtigde optrad en niet enkel als boodschapper. Het arrest markeert daarmee de grens tussen bemiddelen en vertegenwoordigen.
-
Is er bemiddeling zonder afspraak over loon?
Een huurbemiddelaar plaatste woningen van verhuurders kosteloos op zijn website en bracht de bemiddelingskosten bij de huurder in rekening. Op prejudiciële vragen antwoordde de Hoge Raad dat zo'n afspraak met de verhuurder in beginsel een bemiddelingsovereenkomst is, waardoor de bemiddelaar voor twee heren werkt en aan de huurder geen loon in rekening mag brengen. Voor die uitkomst maakt het niet uit of de bemiddelaar de verhuurder benadert of de verhuurder zich bij de bemiddelaar meldt. Alleen als de beheerder van de website stelt en zo nodig bewijst dat de site uitsluitend als 'elektronisch prikbord' werkt, ligt het anders.
-
Wanneer bemiddelt een online platform?
Een bedrijfstakpensioenfonds voor de reisbranche stelde dat een online boekingsplatform verplicht moest deelnemen omdat het bemiddelt bij reisovereenkomsten. Het hof vond van niet, omdat het platform alleen een plek biedt waar partijen elkaar zelf vinden. De Hoge Raad oordeelde anders: voor bemiddeling is niet vereist dat de tussenpersoon de overeenkomst zelf sluit, voldoende is dat zijn werkzaamheden eraan bijdragen dat de overeenkomst tussen opdrachtgever en derde tot stand komt. Dat de beloning afhankelijk is van die totstandkoming wijst op bemiddeling. Het aanbieden van accommodaties op de site, het verwerken van de boeking en de commissie achteraf maken het platform dus tot bemiddelaar.
-
Transparante servicekosten leveren geen oneerlijke handelspraktijk op
Via dit artikel gelden de regels over dienen van twee heren ook voor bemiddelaars die geen lasthebber zijn. Een huurder die via een boekingsplatform een vakantieaccommodatie had geboekt, vorderde op die grond de servicekosten terug. De Hoge Raad oordeelde dat het langs deze weg van overeenkomstige toepassing zijnde verbod om van beide partijen loon te bedingen is geschreven voor de huur van woonruimte en niet geldt bij bemiddeling voor kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties. De schakelbepaling reikt dus niet verder dan het bereik van de bepaling waarnaar zij verwijst.
Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.