Boek 7 Artikel 376 (7:376 BW)

Schiet de pachter tekort in wat hij moet doen, dan kan de verpachter de pachtovereenkomst laten ontbinden. Dat kan hij niet zelf: hij moet naar de rechter, behalve in het geval dat artikel 7:343 BW, eerste lid, apart regelt. Die tussenkomst is de kern van de bescherming, want ontbinding betekent voor een pachter meestal het einde van zijn bedrijf op die plek.

Ontbinding is iets anders dan opzegging

Het onderscheid is wezenlijk. Opzegging werkt tegen het einde van een pachttermijn en vraagt om de gronden die de wet daarvoor geeft. Ontbinding grijpt in op een lopende overeenkomst en berust op het verwijt dat de pachter zijn verplichtingen niet nakomt. De vraag is bij ontbinding dus niet of de verpachter iets anders met de grond wil, maar of de pachter zich als contractspartij behoorlijk heeft gedragen.

Twee gevallen die de wet zelf noemt

De wet wijst twee situaties aan die in elk geval als tekortschieten gelden.

• Het gepachte wordt niet langer voor landbouw gebruikt. Pacht is er voor de uitoefening van de landbouw, en artikel 7:312 BW omschrijft wat daaronder valt, zoals akkerbouw, weidebouw, veehouderij en tuinbouw, bedrijfsmatig uitgeoefend. Gaat een pachter een weiland inrichten als parkeerterrein voor een evenemententerrein, of gebruikt hij een loods voortaan voor de opslag van bouwmaterialen van een aannemer, dan wordt dat deel van het gepachte niet meer voor de landbouw gebruikt.

- Beheersverplichtingen voor natuurwaarden worden niet nageleefd, of de pachter brengt aan die natuurwaarden op andere wijze schade toe. Het gaat dan om verplichtingen die in de pachtovereenkomst zelf zijn vastgelegd.

De pachter kan om een termijn vragen

Is de pachter in gebreke, dan kan de rechter hem op zijn verzoek nog een betrekkelijk korte termijn gunnen om alsnog na te komen. Het initiatief ligt bij de pachter: hij moet daar zelf om vragen. Komt hij binnen die termijn alsnog na, dan heeft de rechter dat bij zijn beslissing over de ontbinding mee te wegen.

Onderzoek en aanwijzingen bij onderhoud

Gaat het geschil over het onderhoud, dan kan de rechter op verzoek van de verpachter eerst laten onderzoeken hoe de pachter die verplichting nakomt, voordat hij over de ontbinding beslist. Geeft dat onderzoek daar aanleiding toe, dan kan hij de pachter aanwijzingen geven over het uit te voeren onderhoud en daaraan een termijn verbinden. Volgt de pachter die aanwijzingen niet binnen die termijn op, dan telt dat als een tekortkoming, tenzij hij aannemelijk maakt dat het hem niet kan worden toegerekend. De bewijslast voor die uitzondering ligt dus bij de pachter.

Een voorbeeld. Een verpachter stelt dat sloten, dammen en erfverharding jarenlang zijn verwaarloosd. De rechter laat de staat van het gepachte onderzoeken en draagt de pachter op binnen een bepaalde periode een aantal concrete werkzaamheden uit te voeren. Voert de pachter ze uit, dan staat er op dat punt geen tekortkoming meer. Laat hij het opnieuw liggen zonder dat hij aannemelijk maakt dat hem dat niet kan worden toegerekend, dan geldt dat als een tekortkoming in de zin van het eerste lid.

In de praktijk

Voor de verpachter: leg gebreken vast met datum en beeld, waarschuw schriftelijk en geef een reële hersteltermijn voordat u naar de rechter gaat. Overweeg bij een geschil over onderhoud of u de rechter wilt vragen eerst een onderzoek te bevelen; het artikel geeft u die mogelijkheid voordat over de ontbinding wordt beslist. Voor de pachter: reageer op elke schriftelijke klacht, vraag zo nodig zelf om een termijn om na te komen en documenteer wat u hebt hersteld. Wie niet reageert, laat een oplosbaar onderhoudsprobleem uitgroeien tot een mogelijke grond voor beëindiging van het bedrijf.