Boek 7 Artikel 204 (7:204 BW)

Het begrip gebrek is de sleutel tot de hele regeling over de verplichtingen van de verhuurder. Dit artikel omschrijft het ruim: een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak, of een andere omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen, waardoor de zaak hem niet het genot geeft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van die soort.

Voor wie geldt dit

De omschrijving staat in de algemene afdeling en geldt dus bij alle huur. Wel verschilt per regime wat er vervolgens mee kan: bij woonruimte is een groot deel van de gebrekenregeling dwingend, terwijl bij andere vormen van huur meer contractsvrijheid bestaat. De omschrijving zelf is overal dezelfde.

Meer dan een kapotte zaak

Het begrip is bewust ruimer dan het spraakgebruik. Naast een staat of eigenschap van de zaak zelf, zoals lekkage, vocht, een defecte installatie of tocht, vallen er ook andere omstandigheden onder, zolang die niet aan de huurder toe te rekenen zijn. Ook iets wat buiten het gehuurde ligt maar het genot aantast, kan daardoor een gebrek zijn. Waar het om gaat is het resultaat: de huurder krijgt niet wat hij mocht verwachten.

De maatstaf van de verwachting

Die verwachting wordt gemeten op het moment van het aangaan van de overeenkomst en afgezet tegen een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. Wie een oud pand huurt, mag dus niet de eigenschappen van nieuwbouw verwachten, maar wel dat het pand goed is onderhouden. Wat partijen bij het aangaan uitdrukkelijk over de staat van het gehuurde hebben afgesproken, kan wel meebepalen wat de huurder mocht verwachten. Hoever zulke afspraken mogen gaan, volgt uit artikel 7:209 BW; bij huur van woonruimte kan van deze omschrijving bovendien niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Wat geen gebrek is

Het derde lid sluit twee situaties uit. Een feitelijke stoornis door derden zonder dat zij een recht pretenderen, is geen gebrek; tegen die derde moet de huurder in beginsel zelf optreden. Artikel 7:211 BW gaat over het andere geval: een derde die zich op een recht beroept en daarmee het genot van de huurder raakt. En een bewering van recht door een derde zonder dat er feitelijk iets gebeurt, is evenmin een gebrek. Ook omstandigheden die aan de huurder zelf zijn toe te rekenen vallen buiten het begrip: schade die hij zelf heeft veroorzaakt, is geen gebrek.

Voorbeeld: een huurder krijgt na een half jaar vochtplekken door een lekkende dakgoot. Dat is een gebrek: het is een eigenschap van de zaak, het is hem niet toe te rekenen, en van een goed onderhouden woning mag je een sluitend dak verwachten. Zetten buren regelmatig fietsen voor de deur zonder enige aanspraak op een recht, dan is dat hinder maar geen gebrek in de zin van dit artikel.

In de praktijk

De melding van een gebrek is het vertrekpunt voor de herstelplicht van de verhuurder (artikel 7:206 BW) en voor vermindering van de huurprijs (artikel 7:207 BW). Een schriftelijke melding met een beschrijving van wat er aan de hand is, sinds wanneer en met welke gevolgen, en foto's met datum maken later aantoonbaar wat er is gemeld. Of het om de zaak gaat of om gedrag van derden zonder rechtsaanspraak, bepaalt welke weg openstaat.