Boek 7 Artikel 210 (7:210 BW)

Soms is een gehuurde zaak zo zwaar getroffen dat gebruik onmogelijk is en dat herstel niet van de verhuurder kan worden gevraagd. Voor die situatie geeft dit artikel een uitweg: zowel de huurder als de verhuurder mag de huur dan ontbinden, langs de weg van artikel 6:267 BW. Het gaat dus om een uitzonderlijke situatie waarin voortzetting van de overeenkomst geen doel meer dient.

De twee voorwaarden

Beide moeten zijn vervuld. Ten eerste moet het gaan om een gebrek dat de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW niet hoeft te verhelpen: herstel is onmogelijk of vergt uitgaven die redelijkerwijs niet van hem kunnen worden gevraagd. Ten tweede moet het gebrek het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maken. Een gedeeltelijke aantasting is niet genoeg; voor een beperking van het genot is de vermindering van de huurprijs de aangewezen weg. Of het genot geheel onmogelijk is, wordt beoordeeld aan de hand van het genot dat de huurder op grond van de overeenkomst mocht verwachten, en hangt dus af van de omstandigheden van het geval.

Het artikel veronderstelt een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Omstandigheden die aan de huurder zijn toe te rekenen, vallen daar niet onder. Is het gebruik onmogelijk geworden door iets wat de huurder zelf heeft veroorzaakt, dan biedt dit artikel dus geen grondslag voor ontbinding.

Beide partijen mogen ontbinden

Dat is bijzonder. Normaal ontbindt degene die met een tekortkoming wordt geconfronteerd, en dat is hier de huurder. De wet geeft de bevoegdheid echter ook aan de verhuurder. Dat past bij een situatie waarin hij zijn verplichting om het genot te verschaffen niet kan nakomen en evenmin tot herstel verplicht is. De ontbinding maakt dan voor beide partijen een einde aan een overeenkomst die niet meer kan worden uitgevoerd.

Ontbinding is niet hetzelfde als opzegging

Het onderscheid is belangrijk. Opzegging is de gewone manier om een huurovereenkomst te beëindigen en is bij woonruimte aan strenge eisen en gronden gebonden. Ontbinding op grond van dit artikel is iets anders: zij berust op de onmogelijkheid van het gebruik en verloopt via de algemene regeling van artikel 6:267 BW, dus door een schriftelijke verklaring of door een rechterlijke uitspraak. De regels over opzegging en de opzeggingsgronden spelen bij deze vorm van beëindiging geen rol.

De schade blijft in beeld

Het tweede lid regelt een belangrijk gevolg. Moet een van beide partijen schade vergoeden wegens het gebrek, dan omvat die verplichting mede de schade die is veroorzaakt doordat de huur op deze manier eindigt. Denk aan verhuiskosten, dubbele lasten of het verlies van een bedrijfslocatie. Het einde van de overeenkomst betekent dus niet dat de rekening daarmee is vereffend.

Voorbeeld: een gehuurde woning brandt grotendeels af. Herstel is zo ingrijpend dat het redelijkerwijs niet van de verhuurder kan worden gevergd, en wonen is onmogelijk. Beide partijen kunnen de huur ontbinden. Was de brand aan de verhuurder toe te rekenen, dan kan de huurder daarnaast de schade vorderen die het gedwongen einde van de huur hem oplevert.

In de praktijk

Stel eerst vast of het gebruik echt volledig onmogelijk is; bij gedeeltelijk gebruik ligt de weg van herstel en huurvermindering voor de hand. Leg de situatie feitelijk vast, want daarop wordt later beoordeeld of aan beide voorwaarden was voldaan. En denk aan de schadekant: wie ontbindt, verliest daarmee niet zijn aanspraak op vergoeding van wat het einde van de huur hem heeft gekost.