Boek 7 Artikel 399c (7:399c BW)

Wie een pachtprijs niet rechtstreeks kan verhogen, kan proberen het langs een omweg te doen: een extra betaling naast de overeenkomst, een fors bedrag bij de overname van het bedrijf, of een hoge bemiddelingsvergoeding. Dit artikel snijdt die drie wegen af. Telkens geldt dezelfde sanctie: het beding is nietig en heeft dus geen enkele werking.

Een hogere tegenprestatie dan geoorloofd

Het eerste lid verklaart nietig een beding waarin een verpachter, indien de grondkamer of de Centrale Grondkamer de pachtovereenkomst of een overeenkomst tot wijziging daarvan heeft vastgesteld, een hogere tegenprestatie bedingt dan ingevolge de wet is geoorloofd. Belangrijk is de aanvulling die de wet erbij geeft: tot de tegenprestatie horen ook prestaties die worden bedongen of ontvangen op grond van andere overeenkomsten die met de pacht samenhangen.

Een aparte overeenkomst over het huren van een schuur, over machinegebruik of over een dienst die alleen bestaat omdat de pacht er is, telt mee bij de vraag of er te veel wordt bedongen. Het gaat om de werkelijke last van de pachter, niet om de vraag hoeveel contracten er zijn ondertekend.

De afrekening tussen twee pachters

Bij een bedrijfsovername betaalt de opkomende pachter aan de vertrekkende voor wat hij overneemt. De wet staat in die verhouding alleen een redelijke vergoeding toe voor de verrichte prestatie. Is er meer bedongen, dan verklaart de wet het beding nietig. De vergoeding moet dus tegenover een verrichte prestatie staan.

Bemiddeling en andere diensten

Dezelfde grens geldt voor wie bemiddelt of andere diensten verleent bij het sluiten, wijzigen of beëindigen van een pachtovereenkomst. Meer dan een redelijke vergoeding bedingen kan niet; ook hier is de sanctie dat het beding nietig is. De bepaling geldt voor iedere dienstverlener die bij zo'n overeenkomst betrokken is, dus niet alleen voor partijen bij de pacht zelf.

• Nietig van rechtswege: er is geen termijn en geen procedure nodig om het beding aan te tasten.
• Terugvorderen: wat op grond van een nietig beding is betaald, is zonder rechtsgrond voldaan.
• De vorm doet niet ter zake: het gaat om wat er feitelijk aan tegenprestatie wordt bedongen of genoten.

Een voorbeeld. De grondkamer heeft een pachtovereenkomst vastgesteld. De verpachter laat de pachter ook een tweede contract tekenen voor het gebruik van een loods op hetzelfde erf, tegen een bedrag dat in geen verhouding staat tot die loods. Dat contract hangt met de pacht samen, zodat de betaling meetelt als tegenprestatie. Gaat de totale tegenprestatie daardoor uit boven wat de wet toelaat, dan is het beding nietig.

In de praktijk

Voor de pachter: tel alles op wat u rond de pacht betaalt, ook op grond van losse overeenkomsten, en vergelijk dat met wat is vastgesteld. Is een beding nietig, dan hoeft u daaraan niet te voldoen en kunt u het betaalde in beginsel terugvorderen. Voor de verpachter en voor bemiddelaars: een nietig beding levert geen afdwingbare aanspraak op en kan achteraf tot terugbetaling leiden. Een vergoeding die aansluit bij wat er werkelijk wordt gepresteerd, valt binnen de grens van de leden 2 en 3.