De volgende artikelen van deze onderafdeling zijn, behoudens de artikelen 248 lid 3 en 4, 249, 250 lid 4, 251, 252 voor zover het een voorstel tot verlaging van de huurprijs betreft, 254, 255a, 259, 260, 261 leden 1 en 3, 261b, 262 tot en met 264, niet van toepassing op een overeenkomst van huur en verhuur, die betrekking heeft op een zelfstandige woning, ten aanzien waarvan bij de aanvang van de bewoning een huurprijs gold of geldt, die, indien nodig herleid tot een bedrag per jaar, hoger is dan het krachtens artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgesteld bedrag, en de huurprijs niet is verlaagd naar een huurprijs lager dan het krachtens artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgestelde bedrag, indien a. die overeenkomst op of na 1 juli 1994 is totstandgekomen, dan wel, b. die overeenkomst betrekking heeft op een woning die is totstandgekomen op of na 1 juli 1989.
Boek 7 Artikel 247 (7:247 BW)
Wanneer een woning tot de geliberaliseerde sector hoort
Wettekst
Toelichting
Niet elke huurder van woonruimte heeft huurprijsbescherming. Artikel 7:247 BW wijst de groep aan die grotendeels buiten de prijsregeling valt: de zelfstandige woning waarvan bij de aanvang van de bewoning een huurprijs gold die hoger is dan het bedrag dat op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte is vastgesteld. Dat wordt in het spraakgebruik de vrije sector genoemd, of geliberaliseerde woonruimte. Een deel van de bepalingen blijft ook daar wél gelden.
De voorwaarden
- Een zelfstandige woning. Onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer met gedeelde voorzieningen, kan niet geliberaliseerd zijn.
- Aanvangshuurprijs boven de grens. Beslissend is de prijs die gold bij de aanvang van de bewoning, zo nodig herleid tot een bedrag per jaar, afgezet tegen het bedrag dat de uitvoeringswet noemt.
- De prijs is daarna niet onder die grens gebracht. Is de huurprijs alsnog verlaagd tot onder het vastgestelde bedrag, dan valt de woning weer onder de gewone regeling.
- Een datumvoorwaarde. De overeenkomst moet op of na 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen, of betrekking hebben op een woning die op of na 1 juli 1989 tot stand is gekomen.
Wat vervalt en wat blijft
Voor geliberaliseerde woonruimte gelden de kern van de huurprijsregeling en het waarderingsstelsel niet: er is geen maximale huurprijs die aan de kwaliteit van de woning is gekoppeld, en de wettelijke procedure voor een jaarlijks huurverhogingsvoorstel is niet van toepassing. Een aantal bepalingen blijft echter uitdrukkelijk overeind. Daartoe behoren de grenzen die de wet stelt aan een huurverhoging op grond van een beding in het contract en de mogelijkheid die verhoging te laten toetsen, de regel dat de huurprijs niet vaker dan eenmaal per twaalf maanden mag worden verhoogd, de mogelijkheid de aanvangshuurprijs te laten beoordelen, de mogelijkheid de verhuurder een verlaging van de huurprijs voor te stellen en die bij weigering aan de huurcommissie voor te leggen, een eigen regeling voor de huurprijs nadat de verhuurder voorzieningen heeft aangebracht, en de regels over de afrekening van servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen met een eigen meter, met de daarbij horende gang naar de huurcommissie.
Waarom het moment van aanvang beslissend is
De wet knoopt aan bij de prijs bij aanvang van de bewoning, en niet bij de prijs van vandaag. Een woning die geliberaliseerd begon, blijft dat in beginsel, ook als de grens later wordt verhoogd. Andersom wordt een woning die onder de grens begon niet geliberaliseerd doordat de huur in de loop der jaren boven die grens uitkomt. Dat maakt het startdocument belangrijk: de huurovereenkomst met de eerste prijs bepaalt voor de hele looptijd welk regime geldt.
In de praktijk
Zoek bij twijfel het oorspronkelijke huurcontract op en kijk naar de kale huurprijs bij aanvang, dus zonder servicekosten en zonder kosten voor gas, water en licht. Vergelijk die met de grens die gold op het moment dat de bewoning begon. Twijfelt u, leg de vraag dan binnen de wettelijke termijn voor aan de huurcommissie, want juist die termijn is bij een toetsing van de aanvangshuurprijs kort. Voor de verhuurder is van belang dat een verkeerd ingeschaalde woning achteraf onder de gewone regeling kan blijken te vallen, met alle gevolgen voor de prijs van dien.