Boek 7 Artikel 3 (7:3 BW)

Wie een huis of een ander registergoed koopt, is nog geen eigenaar; dat wordt hij pas bij de levering door de notaris. In de tussenliggende weken kan er van alles misgaan aan de kant van de verkoper. Dit artikel geeft de koper daartegen een middel: hij kan zijn koop laten inschrijven in de openbare registers, en vanaf dat moment kunnen allerlei latere gebeurtenissen bij de verkoper hem niet meer worden tegengeworpen.

Voor wie geldt dit

Inschrijving kan bij de koop van vrijwel elk registergoed, dus ook bij bedrijfspanden en percelen grond, en zowel voor particuliere als voor zakelijke kopers. Er is één uitzondering: de koop van een registergoed dat er nog niet is, kan niet worden ingeschreven, omdat zo'n toekomstig goed op dat moment ook niet bij voorbaat geleverd zou kunnen worden. Op één punt is de wet juist extra streng: koopt een natuurlijke persoon die niet beroeps- of bedrijfsmatig handelt een woning, dan mag de mogelijkheid tot inschrijving hem niet worden ontnomen. Een beding in de koopakte waarin die koper afstand doet van inschrijving houdt dus geen stand.

Waar de inschrijving tegen beschermt

Is de koop eenmaal ingeschreven, dan kan een reeks latere gebeurtenissen niet tegen de koper worden ingeroepen. Het gaat onder meer om deze situaties.

• Verkoop of bezwaring aan een ander. Verkoopt de verkoper hetzelfde pand daarna nog eens, of vestigt hij er een hypotheek of erfdienstbaarheid op, dan raakt dat de eerste koper niet. Hetzelfde geldt voor wat daarop volgt.
• Beslag. Een executoriaal of conservatoir beslag waarvan het proces-verbaal later wordt ingeschreven, staat de levering aan de koper niet in de weg.
• Faillissement en schuldsanering. Gaat de verkoper na de inschrijvingsdatum failliet, komt hij in surseance of wordt de schuldsaneringsregeling op hem toegepast, dan blijft het recht van de koper overeind.
• Verhuur, verpachting en onderbewindstelling. Een huurcontract dat de verkoper er na de inschrijving nog snel doorheen jaagt, hoeft de koper niet te accepteren.

Er zijn uitzonderingen. Vloeit de latere overdracht voort uit een koop die al eerder was ingeschreven, of uit een ouder recht op levering dat volgens Boek 3 voorgaat en dat de koper kende, dan gaat dat andere recht toch voor.

De termijn van zes maanden

De bescherming is niet eeuwig. Wordt het goed niet binnen zes maanden na de inschrijving aan de koper geleverd, dan verliest de inschrijving haar werking, en wel met terugwerkende kracht: het is dan alsof de bescherming er nooit is geweest. Bovendien kan daarna zes maanden lang geen koop tussen dezelfde partijen over hetzelfde goed worden ingeschreven. Wie inschrijft, moet dus zorgen dat de levering binnen dat halfjaar plaatsvindt.

Hoe het praktisch gaat

Inschrijven doet u niet zelf. Onder de koopakte moet een gedateerde en ondertekende verklaring van een notaris staan, met zijn naam en standplaats, waarin hij verklaart dat er geen beletsel is. Valt de inschrijving in de bedenktijd van artikel 7:2 BW, dan is bovendien vereist dat de koopakte is opgesteld en medeondertekend door een in Nederland gevestigde notaris.

In de praktijk

U koopt in maart een woning met levering in september. Tussen die twee momenten dreigt de verkoper in financiële problemen te raken. Laat u de koop inschrijven, dan zit u veilig zolang de levering binnen zes maanden na de inschrijving plaatsvindt; een beslag van een schuldeiser van de verkoper in juni houdt de overdracht dan niet tegen. Ligt de leveringsdatum verder weg dan een halfjaar, bespreek dan met de notaris wanneer inschrijving het meest zinvol is.