Boek 7 Artikel 281 (7:281 BW)

Soms wordt een verhuurde woning gekocht door een partij die daar iets anders mee wil dan wonen, omdat het omgevingsplan aan die plek een andere functie geeft: een weg, een plein, bedrijvigheid, herinrichting. Dit artikel regelt dat geval. De rechter ontbindt de huurovereenkomst op vordering van die verhuurder en bepaalt zelf per wanneer, maar de huurder en de onderhuurder krijgen daar een schadeloosstelling voor terug waarvan de wet een ondergrens noemt.

Voor wie geldt dit

Het gaat om huur van woonruimte en om een bijzondere verhuurder: iemand op wie de rechten en verplichtingen uit de lopende huurovereenkomst zijn overgegaan langs de weg van artikel 7:226 BW, de regel dat een verkoop of andere eigendomsovergang de huur niet doorbreekt. De nieuwe eigenaar zit dus vast aan het contract dat hij aantrof, en dit artikel is de uitzondering waarmee hij de woning toch kan vrijmaken, maar alleen om een functie te verwezenlijken die het geldende omgevingsplan aan het gehuurde toekent.

Wat de rechter doet

Anders dan bij de meeste beëindigingsgronden heeft de rechter hier weinig speelruimte: staat vast dat aan de voorwaarden is voldaan, dan ontbindt hij de huur. Die voorwaarden zijn wel meer dan een formaliteit. Het omgevingsplan moet definitief zijn vastgesteld en gelden, en de verhuurder moet aannemelijk maken dat hij de toegedeelde functie ook werkelijk gaat verwezenlijken en dat dit voldoende dringend is, in die zin dat de ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse daartoe noopt; die dringendheid toetst de rechter terughoudend. De huurder kan daar verweer tegen voeren. Wat de rechter verder bepaalt, is de dag waarop de ontbinding ingaat. Daarmee kan hij rekening houden met de tijd die de bewoners nodig hebben. De weg loopt dus via de rechter; de verhuurder kan de huur niet zelf ontbinden of eenvoudig opzeggen op deze grond.

De schadeloosstelling

Tegenover het verlies van de woning staat een vergoeding, en de wet zet daar een bodem onder.

• Nog een jaar of langer te gaan. Zou de huur zonder de ontbinding nog minstens een jaar hebben geduurd, dan bedraagt de schadeloosstelling ten minste twee jaar huurprijs.
• Minder dan een jaar te gaan. Zou de huur binnen een jaar zijn geëindigd, dan is de ondergrens één jaar huurprijs.
• Meer kan. Het gaat om minimumbedragen; wie aantoont dat zijn werkelijke schade hoger is, kan meer vorderen.

Wel kijkt de rechter door kunstgrepen heen: veranderingen die kennelijk zijn aangebracht om de vergoeding op te drijven, tellen bij de berekening niet mee. Een huurder die vlak voor de procedure een luxe keuken laat plaatsen om de schade te vergroten, schiet daar dus niets mee op.

Ook de onderhuurder

Niet alleen de huurder heeft recht op schadeloosstelling, ook de onderhuurder aan wie met toestemming was onderverhuurd of van wie de huur anders door de hoofdverhuurder zou zijn voortgezet. Ook hij verliest immers zijn woning door een beslissing waarop hij zelf geen invloed had.

Een voorbeeld: een projectontwikkelaar koopt een rij woningen omdat het omgevingsplan daar een doorgaande weg voorziet. De zittende huurders houden hun rechten door de koop, maar de ontwikkelaar kan bij de rechter ontbinding vragen. Krijgt hij die, dan hebben de huurders recht op een vergoeding die ten minste gelijk is aan een of twee jaar huur, afhankelijk van hoe lang hun contract nog zou hebben geduurd.

In de praktijk

Voor huurders is de kern: deze ontbinding is moeilijk tegen te houden, maar de discussie gaat over de datum en over het geld, en op beide punten loont het om verweer te voeren en de eigen schade goed te onderbouwen. Voor de nieuwe eigenaar geldt dat hij vooraf moet doorrekenen wat de schadeloosstellingen kosten, want die zijn geen sluitpost maar een wettelijk minimum. Van deze bepaling kan op grond van artikel 7:282 BW niet ten nadele van de huurder of onderhuurder worden afgeweken.