Boek 7 Artikel 250 (7:250 BW)

Artikel 7:250 BW geeft het ritme van de huurprijs bij woonruimte. De verhuurder kan de huurprijs langs de wettelijke weg verhogen: in het eerste tijdvak van twaalf maanden na de ingangsdatum ten hoogste één keer, en daarna telkens tegen het einde van elk volgend tijdvak van twaalf maanden. De huurder kan langs een vergelijkbare weg om verlaging vragen. Het artikel zegt niets over de hoogte; het gaat over wanneer en hoe vaak.

Het ritme van twaalf maanden

De klok begint te lopen op de dag waarop de huur ingaat. Is er in het eerste jaar een verhoging geweest, dan begint het volgende tijdvak op de ingangsdatum van die verhoging; is die er niet geweest, dan telt de ingangsdatum van de huur. Zo ontstaat een vast jaarritme.

Het derde lid maakt een correctie mogelijk wanneer een tijdvak langer heeft geduurd dan twaalf maanden. Het tijdvak daarna mag dan met hetzelfde aantal maanden korter zijn. Heeft een tijdvak bijvoorbeeld veertien maanden geduurd, dan kan de volgende verhoging al na tien maanden ingaan. Daarnaast is er een volledige uitzondering: bij een verhoging op grond van onderdeel b van artikel 7:252c BW, waarbij de huurprijs eerder op schriftelijk verzoek van de huurder niet is verhoogd of juist is verlaagd, geldt het jaarritme helemaal niet.

Geen verhoging zolang gebreken niet zijn verholpen

Belangrijk voor de huurder is het tweede lid. Zijn er gebreken vastgesteld in het kader van de procedure die de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte daarvoor kent, dan is een verhoging niet mogelijk zolang huurder en verhuurder het er niet over eens zijn dat die gebreken zijn opgeheven. Een verhuurder die het onderhoud laat liggen, kan de huur dus niet ondertussen verhogen. Ook een voorstel dat verder aan alle vormeisen voldoet, kan in die situatie niet tot een verhoging leiden. De blokkade geldt alleen voor gebreken die langs die wettelijke weg zijn vastgesteld.

Verlaging op verzoek van de huurder

De huurprijs kan ook omlaag. De huurder doet daarvoor een voorstel dat aan dezelfde vormvoorschriften moet voldoen als een voorstel tot verhoging: schriftelijk, tijdig en met de voorgeschreven gegevens erin. Hij moet er een waardering van de kwaliteit van de woning bij voegen. Het vierde lid verwijst voor de wijze waarop dat gebeurt naar de artikelen 7:252, 7:252b en 7:254 BW. Stemt de verhuurder niet in, dan kan de huurder de huurcommissie inschakelen. Deze weg is bedoeld voor het geval de huurprijs boven het niveau ligt dat bij de kwaliteit van de woning past, en staat los van de tijdelijke verlaging die bij ernstige gebreken aan de orde kan zijn.

Een voorbeeld

Een huurovereenkomst gaat in op 1 maart. De verhuurder verhoogt de huur per 1 juli van datzelfde jaar; dat is toegestaan, want het is de enige verhoging in het eerste tijdvak. Een tweede verhoging per 1 januari daarna kan niet: er is nog geen twaalf maanden verstreken sinds 1 juli. De eerstvolgende mogelijkheid ligt tegen het einde van het tijdvak dat op 1 juli is begonnen.

In de praktijk

Houd bij op welke datum uw huur voor het laatst is gewijzigd; dat bepaalt wanneer een volgende verhoging mag ingaan. Krijgt u een voorstel dat te vroeg komt, dan kunt u dat schriftelijk en met de datums erbij van de hand wijzen; betaling van het nieuwe bedrag kan als instemming met het voorstel gelden. Loopt er een procedure over gebreken, wijs de verhuurder dan op de blokkade die de wet daaraan verbindt. De verhuurder die een voorstel doet, kiest de ingangsdatum het best zo dat die past in het ritme van dit artikel, zodat over het moment van ingang geen discussie ontstaat.