Boek 7 Artikel 254 (7:254 BW)

Een huurder kan zelf voorstellen de huurprijs te verlagen, bijvoorbeeld omdat die niet past bij de kwaliteit van de woning. Stemt de verhuurder daarmee niet in, dan houdt het niet op. Artikel 7:254 BW geeft de huurder de mogelijkheid de huurcommissie te vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs, tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop de verlaging volgens het voorstel had moeten ingaan.

De volgorde is vast

Eerst een voorstel, dan pas de huurcommissie. Dat voorstel moet aan de gewone eisen voldoen: schriftelijk, ten minste twee maanden voor de beoogde ingangsdatum, met de geldende prijs, de voorgestelde prijs, het percentage of het bedrag van de wijziging, de ingangsdatum en de bezwaarmogelijkheid erin, en bij een verlaging bovendien met een waardering van de kwaliteit van de woonruimte erbij. Een huurder die de huurcommissie benadert zonder eerst een deugdelijk voorstel te hebben gedaan, is te vroeg.

De termijn van zes weken

De termijn begint niet op de dag waarop de verhuurder weigert, maar op de datum waarop de verlaging volgens het voorstel had moeten ingaan. Wie een verlaging per 1 juli voorstelt en op 20 mei een afwijzing krijgt, heeft dus tot half augustus. Blijft een antwoord uit, dan geldt dezelfde datum: het uitblijven van instemming is genoeg om naar de huurcommissie te kunnen. Na afloop van de zes weken is de weg dicht en moet de huurder een nieuw voorstel doen voor een latere datum.

Waar de huurcommissie naar kijkt

De commissie beoordeelt of de huurprijs redelijk is, gemeten aan het waarderingsstelsel van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Zij kijkt dus naar de eigenschappen van de woning en niet naar wat de verhuurder aan lasten heeft of wat vergelijkbare woningen in de buurt opbrengen. Blijkt de prijs hoger dan bij die kwaliteit past, dan stelt de commissie de huurprijs vast op het redelijke niveau met ingang van de voorgestelde datum. Deze weg staat blijkens artikel 7:247 BW ook open bij geliberaliseerde woonruimte.

Een voorbeeld

Een huurder ontdekt dat zijn woning volgens het waarderingsstelsel duidelijk minder waard is dan wat hij betaalt. Hij stuurt in maart een voorstel om de huur per 1 juni te verlagen, met een puntenwaardering erbij. De verhuurder reageert niet. De huurder kan dan tot half juli de huurcommissie inschakelen. Doet hij dat, en volgt de commissie zijn waardering, dan geldt de lagere huurprijs vanaf 1 juni.

In de praktijk

Werk het voorstel zorgvuldig uit, want de waardering van de woning is de kern van uw zaak: meet de vertrekken op, noteer de voorzieningen en het energielabel, en maak foto's. Verstuur het voorstel aantoonbaar en zet de ingangsdatum en de datum zes weken later in uw agenda. Blijf tot een uitspraak de geldende huur betalen, zodat er geen achterstand ontstaat. Voor de verhuurder is het verstandig om op een onderbouwd voorstel inhoudelijk te reageren; zwijgen voorkomt de procedure niet.