Boek 7 Artikel 358 (7:358 BW)

Als de pacht eindigt, moet de pachter het gepachte in goede staat terugbrengen bij de verpachter. Is er bij het begin een beschrijving van de gebouwen gemaakt, dan is die beschrijving de meetlat: de gebouwen moeten terug in de staat waarin ze volgens dat stuk zijn aanvaard. Wat door toegestane veranderingen of door ouderdom anders is geworden, blijft daarbij buiten beschouwing.

Voor wie geldt dit

De verplichting rust op de pachter, ongeacht waarom de pacht eindigt: door afloop van de termijn, door opzegging, door ontbinding of met wederzijds goedvinden. De maatstaf verschilt wel: zonder beschrijving geldt de open norm van een goede staat, met beschrijving geldt die beschrijving voor de gebouwen.

De rol van de beschrijving

Een beschrijving bij aanvang is voor beide partijen het belangrijkste stuk papier dat er is. Zij legt vast hoe de gebouwen erbij stonden toen de pachter ze kreeg, en verschuift daarmee de discussie aan het einde van herinneringen naar documenten. Ontbreekt zij, dan moet aan het einde alsnog worden beoordeeld wat in de gegeven omstandigheden een goede staat is. Dat pakt vooral voor de pachter ongunstig uit: buiten het geval van een beschrijving geldt op grond van artikel 7:352 BW het vermoeden dat hij het gepachte in goede staat heeft ontvangen, zodat hij tegenbewijs moet leveren als hij stelt dat het bij aanvang al minder was.

Wat niet voor rekening van de pachter komt

De wet zondert twee categorieën uitdrukkelijk uit, en die uitzonderingen zijn in de praktijk het hele gevecht waard.

• Geoorloofde veranderingen en toevoegingen: wat met instemming of op grond van de wet is aangebracht, hoeft de pachter niet ongedaan te maken.
• Wat door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd: normale slijtage van dak, kozijnen en voegwerk over vele jaren is geen schade waarvoor de pachter opdraait.

Een voorbeeld. Een pachter levert na twintig jaar een schuur op waarvan het golfplaten dak duidelijk versleten is en waarin hij destijds met toestemming een betonvloer heeft gestort. De versleten dakplaten zijn ouderdom en komen niet voor zijn rekening. De betonvloer is een geoorloofde toevoeging en hoeft er niet uit. Een deur die hij zelf heeft ingereden en nooit heeft hersteld, hoort daarentegen wel op de eindafrekening.

Hoe de oplevering meestal verloopt

In de praktijk lopen partijen het gepachte samen na en vergelijken zij de bevindingen met de beschrijving. Wat afwijkt en niet onder een uitzondering valt, herstelt de pachter of vergoedt hij. Verschillen die overblijven, kunnen aan de pachtrechter worden voorgelegd. Blijft de pachter na het einde zitten zonder recht daarop, dan geldt bovendien artikel 7:359 BW, dat de verpachter een vergoeding geeft over de tijd dat hij het gepachte moet missen.

In de praktijk

Voor de pachter: zorg dat er bij aanvang een beschrijving is, met foto's en datum, en houd tijdens de looptijd bij waarvoor u toestemming hebt gekregen. Voor de verpachter: dring bij aanvang op diezelfde beschrijving aan en leg het eindresultaat opnieuw vast, want zonder vergelijkingsmateriaal is bijna elke claim over de staat van gebouwen achteraf een welles-nietes. Plan de eindopname ruim voor de einddatum, zodat er nog tijd is om gebreken te herstellen.