- De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte.
- Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is; b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf; c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.
- Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.
←
Terug 7:282 · Beëindigingsregels voor woonruimte zijn semidwingend
Verder 7:291 · Afwijkende bedingen bij winkelhuur en goedkeuring door de rechter
→
Boek 7 Artikel 290 (7:290 BW)
Welke bedrijfsruimte onder de winkelhuurregeling valt
Wettekst
Toelichting
Niet elke zakelijke huur valt onder hetzelfde regime. Dit artikel bepaalt op welke ruimten de beschermende afdeling over bedrijfsruimte van toepassing is: winkels, horeca, afhaal- en bestelbedrijven, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Wie een kantoor, een loods of een praktijkruimte huurt, valt er juist buiten en heeft veel minder bescherming. De vraag onder welk regime een ruimte valt, is daarom vaak het eerste dat in een geschil moet worden beantwoord.
Waar het onderscheid over gaat
De huur van bedrijfsruimte in de zin van dit artikel kent lange vaste termijnen, beperkte opzeggingsgronden en een rechterlijke toets bij beëindiging. Voor andere zakelijke ruimte, vaak overige bedrijfsruimte genoemd, geldt dat niet: daar zijn partijen veel vrijer en bepaalt in beginsel het contract wat er geldt. Zonder wettelijke bescherming zit die huurder overigens niet: loopt de huur af, dan kan hij op grond van artikel 7:230a BW om verlenging van de ontruimingstermijn vragen, en van die regeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De kwalificatie bepaalt dus welk van twee sterk verschillende regimes van toepassing is.
Welke ruimten eronder vallen
De wet onderscheidt drie groepen ruimten die onder deze afdeling vallen.
- Publiek toegankelijke bedrijven. Kleinhandel, restaurants en cafés, afhaal- en bestelbedrijven en ambachtsbedrijven, maar alleen als er in de gehuurde ruimte een lokaal is waar publiek binnen kan komen en waar goederen rechtstreeks worden geleverd of diensten worden verleend.
- Hotelbedrijven. Een gebouwde onroerende zaak of een deel daarvan die volgens de overeenkomst voor een hotel is bestemd.
- Kampeerbedrijven. Een onroerende zaak die volgens de overeenkomst voor een kampeerbedrijf is bestemd; hier hoeft het dus niet om een gebouw te gaan.
Wat er nog meer bij hoort
De bescherming beperkt zich niet tot de winkelvloer zelf. Ook de onroerende aanhorigheden, de bijbehorende grond en de woning die, gelet op de bestemming van de bedrijfsruimte, daarvan afhankelijk is, worden meegerekend.
Waar de discussie meestal over gaat
Doorslaggevend is wat partijen bij het aangaan als bestemming zijn overeengekomen, en of er werkelijk een voor publiek toegankelijk verkoop- of dienstverleningspunt is. Een groothandel die alleen aan bedrijven levert en waar geen klant binnenloopt, valt er niet onder. Een kapsalon met een gewone toegang wel. Een fietsenmaker met een werkplaats en een balie waar klanten hun fiets brengen en ophalen, valt onder het ambachtsbedrijf met publiekslokaal; een werkplaats waar fietsen alleen voor andere bedrijven worden gebouwd, zonder balie voor klanten, niet.
Een voorbeeld: een ondernemer huurt een pand dat in het contract is omschreven als opslagruimte, maar richt er na verloop van tijd een winkel in die dagelijks open is voor klanten. Loopt er een geschil over beëindiging, dan zal precies dit punt aan de orde komen: wat was de overeengekomen bestemming, en hoe wordt het pand feitelijk gebruikt.
In de praktijk
Voor de huurder loont het om vóór ondertekening te controleren welke bestemming er in het contract staat, want die bepaalt of hij straks de lange termijnen en de beëindigingsbescherming heeft. Voor de verhuurder geldt hetzelfde in omgekeerde richting: bij winkel- en horecaruimte is hij aan een veel steviger regime gebonden dan bij kantoren of opslag. Twijfel over de kwalificatie kan uiteindelijk door de kantonrechter worden beslist.
Redactionele toelichting .
Geen juridisch advies.
Relevante jurisprudentie
Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.
-
Is een zwembad bedrijfsruimte?
Een exploitant van een openluchtzwembad wilde de bescherming van deze afdeling inroepen. De Hoge Raad oordeelde dat sportgelegenheden zoals zwembaden buiten de in lid 2 opgesomde categorieen vallen, zodat de huurder geen bedrijfsruimte in de zin van dit artikel huurde. Het hof had daarbij, in cassatie onbestreden, vastgesteld dat de kiosk en de winkel in duikersbenodigdheden aan de zwembadexploitatie dienstig en ondergeschikt waren en dat het complex feitelijk in overwegende mate voor een ander doel dan een bedrijf in de zin van dit artikel werd gebruikt. Het cassatieberoep werd verworpen.
-
Wanneer hoort een losse ruimte bij de bedrijfsruimte?
De vraag was of een apart gehuurd pand kon meetellen als onroerende aanhorigheid bij een bedrijfspand dat de huurder zelf in eigendom had. Volgens de Hoge Raad is daarvoor noodzakelijk, maar ook voldoende, dat de verhuurder ermee heeft ingestemd dat de verhuurde ruimte bestemd is om samen met de andere door de huurder gebruikte ruimten als bedrijfsruimte te worden gebruikt. Of die andere ruimten worden gehuurd of in eigendom zijn, maakt daarbij niet uit. De zaak werd verwezen om alsnog te onderzoeken of die instemming er was.
-
Mag een gemengde huurovereenkomst worden gesplitst?
Het gehuurde werd deels als woning, deels als bedrijfsruimte gebruikt, zodat verschillende huurregimes in beeld kwamen. De Hoge Raad besliste dat de rechter bij de vraag of de overeenkomst in afzonderlijke huurovereenkomsten kan worden gesplitst alle omstandigheden van het geval moet betrekken, zonder dat aan enige omstandigheid op voorhand doorslaggevend gewicht toekomt. Het oordeel dat splitsing hier niet mogelijk was, hield stand. Voor de praktijk betekent dit dat de kwalificatie van een gemengd object feitelijk van aard is en niet met één vuistregel wordt beslist.
-
Kunnen partijen deze afdeling zelf van toepassing verklaren?
De huurder stelde dat de activiteiten in het gehuurde een ambachtsbedrijf vormden, zodat de regels voor bedrijfsruimte golden. De Hoge Raad vernietigde de uitspraak van het hof omdat die stelling onbesproken was gebleven, en overwoog daarnaast dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat partijen deze afdeling ook van toepassing kunnen verklaren op een huurovereenkomst die niet onder de omschrijving van lid 2 valt. De kwalificatie hangt dus niet alleen af van de wettelijke opsomming, maar kan ook op de overeenkomst zelf berusten.
-
Wanneer is iets een 'gebouwde onroerende zaak'?
De exploitant van een onbemand tankstation beriep zich op de bescherming die voor bedrijfsruimte geldt. De Hoge Raad besliste dat voor een gebouwde onroerende zaak in de zin van dit artikel dezelfde maatstaf geldt als in de regeling voor overige bedrijfsruimte: er moet een bouwwerk zijn dat een voor mensen toegankelijke, overdekte en geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Brandstofpompen, een ondergrondse installatie, een vloeistofdichte vloer en een luifel zonder wanden voldoen daar niet aan; een enkele verharding of bewerking van de grond is in de regel niet genoeg. Wie een ruimte huurt die deze drempel niet haalt, valt buiten deze afdeling.
Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.