Boek 7 Artikel 399d (7:399d BW)

Het genot van landbouwgrond kan ook worden verschaft door een zakelijk recht te vestigen in plaats van een pachtovereenkomst te sluiten. Dit artikel zorgt ervoor dat de pachtregels dan toch meedoen. Wordt door of krachtens een overeenkomst tegen een vergoeding een zakelijk genotsrecht op een hoeve of op los land gevestigd voor 25 jaar of korter dan wel voor onbepaalde tijd, dan worden de pachtbepalingen overeenkomstig toegepast. Wordt het recht voor een vaste termijn van meer dan 25 jaar gevestigd, dan geldt dat niet.

Wanneer de regeling meedoet

Er zijn twee ingangen. De eerste is een genotsrecht dat voor 25 jaar of korter wordt gevestigd. De tweede is een genotsrecht voor onbepaalde tijd. In dat tweede geval werkt de overeenkomstige toepassing niet eeuwig door: zij blijft beperkt tot 25 jaar na de vestiging. Daarna resteert het zakelijke recht met zijn eigen regels.

Overeenkomst en vergoeding

Twee elementen uit de wettekst bepalen het bereik. Er moet een overeenkomst zijn waardoor of krachtens welke het recht wordt gevestigd, en de gebruiker moet een vergoeding betalen, ineens of in termijnen. Wordt een recht van vruchtgebruik om niet verleend, bijvoorbeeld door een ouder aan een kind zonder enige betaling, dan ontbreekt de vergoeding en is het artikel niet van toepassing. Met de vergoeding komt de vergelijking met pacht in beeld: iemand krijgt het gebruik van landbouwgrond en betaalt daarvoor, of dat nu in een pachtcontract of in een notariële akte is vastgelegd.

• Overeenkomstige toepassing betekent dat de pachtregels worden toegepast voor zover zij passen bij de situatie.
• De vorm is niet beslissend: het gaat om het verschaffen van genot van landbouwgrond tegen betaling.

- Bij onbepaalde tijd loopt de toepassing vijfentwintig jaar mee vanaf de vestiging.

De voorrangsregel

Wat als de regels voor het zakelijke recht botsen met die van de pacht? Dan geeft de wet de doorslag aan de pacht: de bepalingen die voor het genotsrecht gelden, worden alleen toegepast voor zover zij niet in strijd zijn met dwingende pachtbepalingen. Een beding of een wettelijke regel van het zakelijke recht kan dus geen afbreuk doen aan de beschermende kern van het pachtrecht.

Een voorbeeld. Een eigenaar vestigt op een aantal percelen een recht van vruchtgebruik voor twintig jaar ten gunste van een akkerbouwer, tegen een jaarlijkse betaling. Op het papier is dat geen pacht. Toch worden de pachtbepalingen overeenkomstig toegepast, met de bescherming die daarbij hoort. Botst een beding uit de vestigingsakte met een dwingende pachtregel, dan wint die pachtregel.

In de praktijk

Voor de gebruiker van de grond: laat u niet uit het veld slaan door de vorm waarin het recht is gegoten. Betaalt u voor het genot van landbouwgrond, dan is de vraag steeds of de pachtbescherming meedoet. Voor de eigenaar: binnen het bereik van dit artikel is het vestigen van een genotsrecht geen manier om de pachtregeling te vermijden. Let daarbij op de duur, want de overeenkomstige toepassing is beperkt tot rechten voor 25 jaar of korter en rechten voor onbepaalde tijd; een vestiging voor een vaste termijn van meer dan 25 jaar valt er dus buiten. Laat bij de opzet van zo'n recht nagaan welke pachtbepalingen meelopen en hoe lang.