Boek 7 Artikel 347 (7:347 BW)

Naast het betalen van de tegenprestatie heeft de pachter een tweede hoofdverplichting: hij moet zich bij het gebruik van het gepachte gedragen als een goed pachter. Dat is een open norm. De wet somt niet op wat dat betekent; wat van een pachter mag worden verwacht, hangt af van de grond, het bedrijf, de streek en de tijd.

Wat de norm inhoudt

De norm vraagt van de pachter dat hij met het gepachte omgaat zoals een zorgvuldige agrariër met andermans grond en gebouwen zou omgaan, met oog voor de langere termijn. De wettekst verbindt de norm uitdrukkelijk aan 'het gebruik van het gepachte': het gaat om de manier waarop de pachter het land en de gebouwen gebruikt, gedurende de hele looptijd van de pacht. Daarbij horen in ieder geval de volgende dingen.

• Gebruik volgens de bestemming. Het gepachte wordt gebruikt waarvoor het is bestemd, en niet voor iets heel anders.
• Zorg voor de kwaliteit. De bodem en de gebouwen worden niet uitgeput of verwaarloosd, zodat het gepachte ook na de pacht bruikbaar blijft.
• Rekening houden met de omgeving. Buren, naburige percelen en de belangen van de verpachter worden niet onnodig geschaad.

- Zelf doen wat op de pachter rust. Bijvoorbeeld de kleine herstellingen die voor zijn rekening komen.

Een open norm

Pachtovereenkomsten lopen vaak tientallen jaren, soms over meerdere generaties. In die tijd veranderen teelten en technieken, en daarmee ook wat als goed landbouwkundig gebruik geldt. Een open norm laat toe dat bij de beoordeling wordt gekeken naar wat in het concrete geval, op deze grond en op dit moment, van een pachter mag worden verwacht.

Samenhang met andere bepalingen

De norm staat niet alleen. Wil de pachter de bestemming, inrichting of gedaante van het gepachte veranderen, bijvoorbeeld doordat grasland een ander gebruik krijgt, dan is daarvoor schriftelijke toestemming van de verpachter of een machtiging van de grondkamer nodig, zoals artikel 7:348 BW voorschrijft. Voor de kleine herstellingen geldt artikel 7:351 BW. Wat niet uitdrukkelijk in die bepalingen of in de pachtovereenkomst is geregeld, kan onder de algemene norm van dit artikel vallen.

Een voorbeeld: een pachter laat jaar na jaar zoveel vee op een gepachte weide grazen dat de grasmat kapotgaat en de grond verdicht raakt, en gebruikt het erf bij de gepachte opstallen om afgedankte machines en bouwafval achter te laten. Dat is niet het gedrag van een goed pachter, en de verpachter kan hem daarop aanspreken.

In de praktijk

Afspraken over teelt, onderhoud en veranderingen die partijen vastleggen, geven de open norm in hun verhouding een concretere invulling. Klachten van de verpachter zijn beter te beoordelen als zij concreet zijn en op tijd worden gemeld: wat er misgaat, wanneer, en wat er zou moeten gebeuren. Een tekortkoming in deze verplichting kan gevolgen hebben voor de voortzetting van de pachtverhouding, en dan telt wat er in de jaren daarvoor is vastgelegd.