Artikel 7:105 BW: De huurkoper die zich tot de financier wendt

Bestaat de huurkoop van een onroerende zaak uit een samenstel van overeenkomsten dat een commerciële eenheid vormt, dan staan er twee partijen tegenover de huurkoper: degene die als leverancier van het pand optreedt en de kredietgever die de constructie financiert. Dit artikel bepaalt dat hij zijn rechten wegens niet of niet behoorlijk nakomen door de leverancier zo nodig tegen de kredietgever kan uitoefenen.

Wanneer dat kan

Er geldt een duidelijke voorwaarde. De huurkoper moet zijn rechten eerst tegen de leverancier hebben ingeroepen en er niet in zijn geslaagd te krijgen waar hij recht op heeft. Hij kan dus niet meteen bij de financier aankloppen. Wel is de drempel niet hoog: het gaat erom dat hij het serieus heeft geprobeerd en dat het niets heeft opgeleverd, bijvoorbeeld omdat de leverancier niet reageert, weigert of geen verhaal biedt.

Om welke rechten het gaat

Het gaat om de rechten wegens niet nakomen of niet behoorlijk nakomen door de leverancier. Bij een onroerende zaak kan dat van alles zijn: het pand wordt niet geleverd, het is niet wat is afgesproken, er zijn gebreken die aan de overeengekomen eigenschappen in de weg staan, of de afgesproken werkzaamheden zijn niet uitgevoerd. Die aanspraken kan hij vervolgens tegen de financier inzetten.

Waarom de financier daarvoor opdraait

De constructie is één geheel voor wie hem aangaat. De leverancier en de financier hebben samen een product aangeboden waarbij de een het pand levert en de ander de betaling mogelijk maakt. Zou de huurkoper aan de financier moeten blijven betalen terwijl hij bij de leverancier niets krijgt, dan draagt hij in zijn eentje het risico van een samenwerking waaraan hij part noch deel heeft. Het artikel legt een deel van dat risico terug bij de partij die de samenwerking is aangegaan.

Iemand koopt een woning in een constructie waarbij een projectontwikkelaar het pand levert en een financier de termijnbetalingen verzorgt en in het contract naar dat pand verwijst. De ontwikkelaar levert het huis nooit op. De koper schrijft hem aan zonder resultaat. Vanaf dat moment kan hij zijn aanspraken tegen de financier inroepen in plaats van te blijven betalen voor een woning die er niet is.

Verband met de rest van de regeling

Voor roerende zaken kent de wet dezelfde gedachte in artikel 7:67 BW en, voor niet-consumenten, in artikel 7:99 BW. Bij huurkoop van onroerend goed staat deze regel naast de bescherming die de inschrijving geeft: artikel 7:104 BW beschermt de huurkoper tegen wat er aan de kant van de verkoper gebeurt, terwijl dit artikel hem beschermt tegen wanprestatie van de leverancier.

In de praktijk

Voor de huurkoper is het van belang de klacht bij de leverancier schriftelijk en met een termijn vast te leggen, want dat dossier is de sleutel tot de stap naar de financier. Voor de financier betekent het artikel dat hij zich bij de keuze van zijn samenwerkingspartners rekenschap moet geven van diens betrouwbaarheid, omdat hij de gevolgen van diens tekortschieten kan voelen.