Artikel 7:103 BW: Inschrijving van uitspraken en wijzigingen bij huurkoop

De openbare registers moeten laten zien hoe het met een huurkoop staat, niet alleen dat zij ooit is gesloten. Dit artikel wijst daarom naast de notariële akte drie categorieën stukken aan die kunnen worden ingeschreven: een uitspraak die in de plaats van de akte treedt, een uitspraak of rechtshandeling waarbij de huurkoop wordt vernietigd, ontbonden of gewijzigd, en een rechtshandeling waardoor rechten of verplichtingen op een ander overgaan.

Een uitspraak in plaats van de akte

Werkt een partij niet mee aan de notariële akte waartoe artikel 7:102 BW verplicht, dan kan de rechter bepalen dat zijn uitspraak in de plaats treedt van die akte of van een deel ervan. Is die uitspraak in kracht van gewijsde gegaan en is zij aan de veroordeelde betekend, dan kan zij worden ingeschreven en heeft de koper hetzelfde resultaat als bij een vrijwillig verleden akte. De onwil van de wederpartij houdt hem dus niet buiten de registers.

Het einde of de wijziging van de huurkoop

Is de huurkoop eenmaal ingeschreven, dan moet ook zichtbaar worden dat zij is geëindigd of veranderd. Daarom kan een rechtshandeling of een onherroepelijke uitspraak waarbij de huurkoop wordt vernietigd, geheel of gedeeltelijk ontbonden of gewijzigd, eveneens worden ingeschreven. Zonder die mogelijkheid zou het register een situatie blijven tonen die niet meer bestaat, wat kopers en financiers van het pand op het verkeerde been zet.

Overgang van rechten en verplichtingen

De derde categorie betreft rechtshandelingen waardoor de rechten of verplichtingen uit de huurkoop op een ander overgaan. Verkoopt de huurverkoper zijn positie of draagt de huurkoper zijn rechten over, dan kan dat worden ingeschreven. Wie het register raadpleegt, kan dan zien met wie hij te maken heeft.

Uitspraken die nog niet onherroepelijk zijn

Voor de eerste twee categorieën geldt in beginsel dat de uitspraak in kracht van gewijsde moet zijn gegaan. Toch kan ook een uitspraak die uitvoerbaar bij voorraad is verklaard worden ingeschreven, als is voldaan aan de eisen die Boek 3 daaraan stelt. Lid 2 verklaart die regeling van overeenkomstige toepassing, en dat betekent om te beginnen dat de uitspraak moet zijn betekend aan degene die tot de levering is veroordeeld. Die betekening is in beide gevallen nodig, dus ook bij een uitspraak die al onherroepelijk is. Eigen aan de uitvoerbaar bij voorraad verklaarde uitspraak is alleen dat daarna nog een termijn van veertien dagen moet verstrijken, of zoveel korter of langer als in de uitspraak is bepaald. Wie verzet, hoger beroep of cassatie instelt, moet dat rechtsmiddel bovendien binnen acht dagen in het daarvoor bestemde register laten inschrijven, anders wordt hij daarin niet ontvangen.

Een huurkoper vordert met succes ontbinding omdat de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt, en het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Hij hoeft niet te wachten tot alle beroepstermijnen zijn verstreken om dat in de registers te laten opnemen; wel gelden de extra eisen die aan zo'n voorlopige inschrijving worden gesteld.

In de praktijk

Voor iedereen die met een huurkooppand te maken krijgt, is het register de eerste plaats om te kijken. Voor de huurkoper is het van belang dat niet alleen de akte maar ook latere wijzigingen worden ingeschreven, want zijn bescherming op grond van artikel 7:104 BW hangt aan wat er is ingeschreven en wanneer.