Boek 7 Artikel 291 (7:291 BW)

De regels over de huur van winkel- en horecaruimte zijn er om de huurder te beschermen, en van die regels kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Toch is er één uitweg: partijen kunnen de rechter vragen een afwijkend beding goed te keuren. Doet de rechter dat, dan kan de huurder het beding niet later alsnog laten vernietigen op de grond dat het van de wet afwijkt. Zonder goedkeuring blijft het beding kwetsbaar.

Voor wie geldt dit

De bepaling geldt voor de huur van bedrijfsruimte in de zin van deze afdeling: winkels, horeca, hotels, kampeerbedrijven en de daarmee gelijkgestelde ruimten. Bij overige bedrijfsruimte, zoals kantoren en loodsen, speelt zij niet, want daar geldt de beschermende regeling sowieso niet.

Zonder goedkeuring: de huurder kan het beding aantasten

Wijkt een beding ten nadele van de huurder af van deze afdeling en is het niet goedgekeurd, dan kan de huurder het laten vernietigen. Dat is een recht van de huurder alleen; de verhuurder kan zich niet op de ongeldigheid van zijn eigen afwijkende beding beroepen. Afwijken in het voordeel van de huurder mag altijd en heeft geen goedkeuring nodig.

De goedkeuringsprocedure

Ieder van de partijen kan de rechter om goedkeuring vragen, dus ook de huurder zelf. Het verzoek moet twee dingen bevatten: de gronden waarop het berust en de letterlijke tekst van de bedingen die moeten worden goedgekeurd. De rechter beoordeelt dus geen vaag voornemen, maar de precieze clausule die partijen willen gebruiken.

Goedkeuring wordt maar in twee gevallen gegeven. Ten eerste als het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent niet wezenlijk aantast; er wordt dan aan de kern van de bescherming niet getornd. Ten tweede als de huurder gelet op zijn maatschappelijke positie ten opzichte van de verhuurder die bescherming redelijkerwijs niet nodig heeft, bijvoorbeeld omdat het om een grote, goed geadviseerde partij gaat die tegenover de verhuurder allerminst de zwakkere is.

Eén uitzondering

Het tweede lid zondert artikel 7:307 BW uit: de regeling waarmee een huurder die het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf overdraagt, kan vorderen dat een opvolger als huurder in zijn plaats wordt gesteld. Van die bepaling kan ook met goedkeuring niet ten nadele van de huurder worden afgeweken; de uitweg van de goedkeuring bestaat daarvoor dus niet.

Een voorbeeld: een verhuurder en een landelijke winkelketen willen een looptijd en een opzegregeling afspreken die niet in het wettelijke stramien passen. Zij leggen de tekst voor aan de kantonrechter en vragen goedkeuring. Wordt die gegeven, dan staat de afspraak; wordt zij geweigerd, dan blijft de wettelijke regeling gelden en kan de huurder zich daarop beroepen, ook jaren later.

In de praktijk

Voor de huurder is de kern: een clausule in het contract die van de wet afwijkt is niet automatisch geldig, en er is geen enkele reden om aan te nemen dat de handtekening onder het contract daaraan iets verandert. Voor de verhuurder is de kern dat afwijken alleen zin heeft als de rechter er vooraf naar heeft gekeken; anders bouwt hij op zand. Beide partijen doen er goed aan de goedkeuring te regelen voordat de huur ingaat, want achteraf procederen over een beding kost meer dan het vooraf voorleggen ervan.