Boek 7 Artikel 344 (7:344 BW)

Wordt de pachter aangesproken door iemand die stelt rechten op het gepachte te hebben, dan is dat eigenlijk niet zijn strijd. Hij gebruikt de grond, maar de verpachter heeft hem toegezegd dat hij dat mocht. Dit artikel legt de verantwoordelijkheid daarom bij de verpachter: na een kennisgeving door de pachter moet hij in het geding komen om diens belangen te verdedigen.

Wanneer geldt dit

Het gaat om twee soorten vorderingen van een derde. De eerste is een vordering tot uitwinning, waarbij de derde het gepachte opeist. De tweede is een vordering waarmee hij een recht wil laten vestigen of erkennen waarmee het gepachte volgens de pachtovereenkomst niet belast had mogen zijn, bijvoorbeeld een recht van overpad dat de verhouding doorkruist.

De kennisgeving is beslissend

De verplichting van de verpachter ontstaat pas nadat de pachter hem heeft ingelicht. En het moment daarvan telt: de verpachter moet alle kosten vergoeden die door de vordering zijn ontstaan, maar heeft de pachter niet onverwijld gewaarschuwd, dan alleen de kosten die na de kennisgeving zijn gemaakt. Talmen kost de pachter dus geld.

• Meld direct. Stuur de stukken zodra de vordering binnenkomt.
• Doe het aantoonbaar. Bewaar het bewijs van verzending en de datum.

- Laat de verpachter het overnemen. Hij hoort de verdediging te voeren.

Waarom dit redelijk is

De verpachter heeft zich verbonden het gepachte ter beschikking te stellen zoals overeengekomen. Blijkt een derde daarop aanspraak te maken, dan raakt dat de kern van die verbintenis. Bovendien beschikt de verpachter over de stukken en de kennis over de herkomst van zijn recht; de pachter meestal niet. Het is dus zowel eerlijk als praktisch dat hij de zaak op zich neemt.

Ook in de onderpachtverhouding

Dezelfde regels gelden tussen onderpachter en onderverpachter. Wordt tegen de onderpachter een vordering ingesteld over het ondergepachte door de hoofdverpachter, dan is het de onderverpachter die in het geding moet komen en de kosten moet dragen, met dezelfde eis van een tijdige kennisgeving.

Een voorbeeld: een pachter krijgt een dagvaarding van een buurman die stelt eigenaar te zijn van een deel van het perceel dat hij al jaren bewerkt. Hij stuurt de stukken meteen door aan de verpachter. Die moet dan in de procedure verschijnen en het verweer voeren, en de kosten die de pachter daardoor maakt vergoeden.

In de praktijk

Zet de kennisgeving bovenaan het lijstje zodra er post van een derde of van een deurwaarder komt. Laat de termijnen intussen niet lopen: blijkt de verpachter niet te reageren, dan moet de pachter zelf tijdig verweer voeren om geen verstek te laten gaan, en kan hij de daarvoor gemaakte kosten alsnog op de verpachter verhalen.