Boek 7 Artikel 220 (7:220 BW)

Dringende werkzaamheden en renovatie tijdens de huur

Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.
Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.
Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.
De voorgaande leden doen niet af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.
Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, bedoeld in lid 2, derde zin, van woonruimte als bedoeld in artikel 233 draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.
De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen als bedoeld in artikel 234, en woonwagens en standplaatsen als bedoeld in de artikelen 235 en 236, wordt bij ministeriële regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vastgesteld en zal jaarlijks voor 1 maart worden gewijzigd voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft. Het in de eerste zin genoemde bedrag wordt afgerond op hele euro’s.
De verhuurder kan eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten in mindering brengen op de hoogte van de bijdrage, bedoeld in het zesde lid.

Toelichting

Dit artikel regelt wat er gebeurt als er tijdens de huur aan het gehuurde moet worden gewerkt. Moeten er dringende werkzaamheden worden uitgevoerd, dan moet de huurder daarvoor gelegenheid geven. Datzelfde geldt wanneer de verhuurder op grond van artikel 5:56 BW iets moet toelaten ten behoeve van een naburig erf. Zijn aanspraken raakt de huurder daarmee niet kwijt: hij houdt zijn recht op vermindering van de huurprijs, op ontbinding en op schadevergoeding.

Dulden, maar niet zonder tegenwicht

De plicht om werkzaamheden toe te laten is dus geen plicht om het ongemak gratis te ondergaan. Levert het werk overlast op waardoor het genot vermindert, dan kan de huurder daarvoor een lagere huurprijs vorderen. Is de hinder zo groot dat voortzetting niet meer redelijk is, dan komt ontbinding in beeld. En veroorzaakt het werk schade, dan kan die worden gevorderd.

Renovatie met voortzetting van de huur

Wil de verhuurder renoveren terwijl de huurovereenkomst doorloopt, dan geldt dezelfde duldplicht, maar pas nadat hij een redelijk voorstel heeft gedaan. Dat voorstel moet schriftelijk zijn en moet redelijk zijn gelet op het belang van de verhuurder en op de belangen van de huurder en van eventuele onderhuurders. Onder renovatie valt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.

Het vermoeden bij tien of meer eenheden

Gaat het om een renovatie van tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, dan geldt een bijzondere regel. Heeft 70 procent of meer van de huurders met het voorstel ingestemd, dan wordt het vermoed redelijk te zijn. Een huurder die niet heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke mededeling dat die drempel is gehaald, aan de rechter een beslissing over de redelijkheid vragen. Laat hij die termijn lopen, dan staat de redelijkheid in beginsel vast.

Renovatie en opzegging zijn twee wegen

Het vierde lid maakt duidelijk dat dit artikel de opzegging niet vervangt. Wil de verhuurder de huur beëindigen omdat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, dan moet hij dat doen langs de wettelijke opzeggingsgronden die voor dat type gebouw gelden. De weg van dit artikel is bedoeld voor renovatie mét voortzetting van de huur; opzegging is een andere route met eigen eisen en eigen bescherming.

De bijdrage in de verhuiskosten

Is verhuizing noodzakelijk door de voorgenomen renovatie van woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW, dan draagt de verhuurder bij in de verhuiskosten. Voor huurders van zelfstandige woningen als bedoeld in artikel 7:234 BW en van woonwagens en standplaatsen als bedoeld in de artikelen 7:235 en 7:236 BW is er een minimumbijdrage die bij ministeriële regeling wordt vastgesteld en jaarlijks vóór 1 maart wordt aangepast als de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft. Verstrekt de gemeente aan de huurder een bijdrage of vergoeding voor verhuis- of inrichtingskosten, dan mag de verhuurder die daarop in mindering brengen.

Voorbeeld: een corporatie wil een blok van veertig woningen isoleren en de badkamers vervangen, met behoud van de huurovereenkomsten. Zij doet een schriftelijk voorstel en meldt later dat ruim zeventig procent heeft ingestemd. Een huurder die het er niet mee eens is, heeft vanaf die schriftelijke mededeling acht weken om de redelijkheid door de rechter te laten toetsen.

In de praktijk

Lees een renovatievoorstel goed en let op de planning, de overlast, de gevolgen voor de huurprijs en wat er over verhuizing en kosten in staat. Noteer de datum van de mededeling over de instemmingsdrempel, want daarna loopt een korte termijn. En houd het onderscheid scherp: dulden van werkzaamheden is iets anders dan instemmen met een hogere huur, en renovatie met voortzetting is iets anders dan een opzegging wegens dringend eigen gebruik.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Relevante jurisprudentie

Deze uitspraken bepalen hoe dit artikel wordt toegepast.

Wanneer bestaat recht op verhuiskostenvergoeding?

Hoge Raad · 2016-04-22 · ECLI:NL:HR:2016:726

Bij werkzaamheden aan huurwoningen rees de vraag wanneer de huurder aanspraak heeft op een verhuiskostenvergoeding. De Hoge Raad besliste in een prejudiciele beslissing dat die vergoeding alleen verschuldigd is als verhuizing noodzakelijk is wegens renovatie, dat wil zeggen werkzaamheden die het woongenot verhogen, en niet bij enkel dringende werkzaamheden. Of de renovatie op initiatief van de huurder plaatsvindt, is daarbij niet van belang. De regeling is van dwingend recht, zodat de huurder zijn recht op de vergoeding niet kan prijsgeven.

Uitspraken via rechtspraak.nl. De samenvattingen zijn van de redactie.

Wettekst