Boek 7 Artikel 765 (7:765 BW)

De regeling van aanneming van werk kent een aparte afdeling met extra bescherming voor wie een woning laat bouwen. Dit artikel bakent af wanneer die afdeling van toepassing is. Er zijn twee voorwaarden: het werk moet strekken tot de bouw van een woning die een onroerende zaak of een bestanddeel daarvan is, en de opdrachtgever moet een natuurlijk persoon zijn die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

De woning

De wettekst eist een woning die bestaat uit een onroerende zaak of uit een bestanddeel daarvan. Een vrijstaand huis valt daaronder, maar door de woorden 'of bestanddeel daarvan' ook een woning die deel uitmaakt van een groter gebouw, zoals een appartement in een nog te bouwen complex. Het werk moet bovendien strekken tot de bouw van die woning. Nieuwbouw van een woning valt er zonder meer onder. Of ook een verbouwing of uitbreiding van een bestaande woning onder deze afdeling valt, zegt de wettekst niet uitdrukkelijk.

De particuliere opdrachtgever

De tweede voorwaarde ziet op wie de opdracht geeft. Het moet gaan om een natuurlijk persoon die niet voor beroep of bedrijf handelt. Een projectontwikkelaar, een woningcorporatie of een ondernemer die een pand laat neerzetten, valt er dus buiten, ook als er woningen worden gebouwd. Wie een woning koopt die een ander laat bouwen, ontleent zijn bescherming aan de regels over de koop van een woning; onder deze afdeling valt hij alleen voor zover hij daarnaast zelf de bouw opdraagt.

Wat die bescherming inhoudt

• Informatie vooraf over verzekering en financiële zekerheid, in artikel 7:765a BW.
• Schriftelijke vorm en een bedenktijd van drie dagen, in artikel 7:766 BW.
• Betalen in verhouding tot de voortgang van de bouw, in artikel 7:767 BW.
• Het recht om een deel van de aanneemsom in te houden en dat bedrag in plaats van aan de aannemer te betalen bij een notaris in depot te storten, tot zekerheid voor herstel na oplevering, in artikel 7:768 BW.

Deze bepalingen hebben betrekking op de situatie waarin een particulier tegenover een professionele aannemer staat en in termijnen betaalt voor een woning die nog in aanbouw is.

Een voorbeeld: twee mensen kopen een kavel en laten daarop een huis bouwen om zelf in te wonen. Zij vallen onder deze afdeling en kunnen zich beroepen op de informatieplicht over verzekeringen en op het recht om vijf procent van de aanneemsom in te houden en bij een notaris in depot te storten. Hangt de bouwovereenkomst samen met de koop van de kavel, dan gelden ook de schriftelijke vorm en de bedenktijd van artikel 7:766 BW; bouwen zij later op grond die zij al hadden, dan blijven die twee buiten beeld. Laat een aannemer datzelfde huis bouwen om het door te verkopen, dan gelden alleen de algemene regels.

Waarom een aparte afdeling

Bij de bouw van een woning betaalt een particulier in termijnen mee aan iets wat pas maanden later klaar is, terwijl de aannemer het werk uitvoert. Gaat de aannemer tijdens de bouw failliet, dan kan een deel van het betaalde zijn besteed zonder dat de woning af is. De regels van deze afdeling sluiten op dat verloop aan: informatie vooraf, bedenktijd, betalen naar voortgang en een bedrag dat tot na de oplevering in depot blijft.

In de praktijk

Of iemand de rechten uit deze afdeling heeft, hangt alleen af van de twee voorwaarden van dit artikel: wat er wordt gebouwd en in welke hoedanigheid de opdracht wordt gegeven. Voor de aannemer geldt dat de verplichtingen uit deze afdeling ontstaan zodra de opdrachtgever een particulier is; de vorm van het contract of de naam die eraan wordt gegeven, verandert dat niet.