Artikel 7:247b BW: Huurprijsregels bij middeldure huurwoonruimte

Tussen de gereguleerde huur en de vrije sector staat een derde categorie: middeldure huurwoonruimte, een begrip dat de Huisvestingswet 2014 omschrijft. Artikel 7:247b BW bepaalt dat voor die categorie een aantal bepalingen over huurverhoging niet geldt. De rest van de huurprijsregeling en het hele overige huurrecht van woonruimte blijven wél van toepassing.

Wat buiten toepassing blijft

Het gaat om de bepalingen die het jaarlijkse huurverhogingsvoorstel regelen: de mogelijkheid de huurprijs langs de wettelijke weg te verhogen wanneer het contract daarin niet voorziet, en de procedure voor zo'n voorstel met de bezwaarmogelijkheid daartegen. Ook de aparte regel over de huurprijs na verbeteringen in de geliberaliseerde sector blijft buiten toepassing. Voor middeldure huurwoonruimte moet een verhoging dus uit de overeenkomst zelf komen; de wettelijke voorstelprocedure staat daarvoor niet open. De gewone regeling over de huurprijs na woningverbetering geldt bij middenhuur wel.

Wat blijft gelden

De begrenzing van een contractuele huurverhoging blijft overeind: leidt een beding tot een hogere verhoging dan is toegelaten, dan is het in zoverre nietig en geldt de toegelaten verhoging. De huurder kan zo'n verhoging binnen de wettelijke termijn aan de huurcommissie voorleggen. Ook de regels over de aanvangshuurprijs, over servicekosten en over de gevolgen van gebreken blijven gewoon van kracht, evenals de bescherming tegen opzegging en de eis dat ontbinding door de rechter gebeurt.

Waarom deze categorie bestaat

De middenhuur is bedoeld voor huishoudens met een inkomen dat te hoog is voor een sociale huurwoning en te laag voor de vrije sector. Om het aanbod in dat segment op gang te houden en tegelijk de prijs te begrenzen, is gekozen voor een eigen regime: geen wettelijke verhogingsprocedure, maar wel een plafond aan wat een contractueel beding mag opleveren. Wat precies middeldure huurwoonruimte is, staat niet in het Burgerlijk Wetboek maar in de Huisvestingswet 2014.

Een voorbeeld

Een huurder van een middeldure woning krijgt in het voorjaar een brief waarin de verhuurder de huur verhoogt op grond van een indexbeding in het contract. De huurder kan niet de bezwaarprocedure gebruiken die voor gereguleerde woningen geldt, want die is hier uitgesloten. Wel kan hij nagaan of de verhoging binnen de wettelijk toegelaten grens blijft, en zo niet, de verhoging binnen de termijn aan de huurcommissie voorleggen; het beding werkt dan alleen tot het toegestane niveau.

In de praktijk

Kijk in uw contract wat er over prijswijziging is afgesproken, want dat is bij middenhuur de enige route naar een verhoging. Reken de aangekondigde verhoging na en vergelijk die met wat is toegelaten. Bewaar de brief met de aankondiging en let op de termijn waarbinnen u een oordeel kunt vragen. Voor de verhuurder geldt dat een verhoging zonder deugdelijk beding geen grondslag heeft, en dat een beding dat te ver gaat niet in zijn geheel wegvalt maar wordt teruggebracht tot wat de wet toestaat.